房地产行业融资情况综述

整体二季度,房地产开发企业到位资金3.61万亿,同比增长16.45%,其中各类贷款占比与一季度相比有细微调整,国内贷款为16.05%,外资和自筹资金比例分别为0.10%和34.95%,其他融资途径中定金和预售账款占比56.83%,而个人按揭贷款比例为33.76%。

房企融资综述

从15年开始,由于公司债和中期票据融资等方式的开放,以及平均资金成本的下降,地产企业整体资金获取渠道增加,且在销售回款的保障下,资金链处于相对宽松状态,债务偿还能力增加。16年房地产企业到位资金维持良好态势,开发投资以及债务偿还能力增强,且由于土地再投资的风险增加,企业的拿地意愿整体来看呈现下降趋势,资本支出压力下降。从15年中期开始地产上市企业通过中票、企业债等方式获得大量低息债券融资,又有股权融资的保障,整体资金成本和融资结构得到改善。但也由于受到公司债发行规定的限制,公司需要进行股权和公司债等融资方式的轮动。

上市房企融资分述

2016年2季度,地产公司境内外合计融资规模3,710亿元,同比上升58.2%,环比下降14.29%。地产上市公司通过境内各种融资渠道取得融资总规模3,416亿元,与去年同期相比上升131%,环比1季度下降8.2%,整体来看上市房企融资环境依旧较为宽松,但与1季度相比小幅下降,由于人民币贬值,房企境外融资比例下降。境内融资中,债权融资规模3,106亿元,占比达到91%,其中刨除非标融资方式平均成本为5.66%,同比下降1.25个百分点,与1季度相比上升0.1个百分点。

地产公司债券风险评估

根据A股及港股上市公司15年以来的公司债融资记录,整理各个公司的公司债发行期数、发行规模、平均期限、平均利率等债券指标。及公司经营数据和资产负债结构,评价各个公司的运营风险。主要利用净负债率和销售回款/有息负债规模两个指标表征公司的风险,两个指标越高,表明公司的有息负债压力越大,偿债能力越差,投资时需要综合考虑收益以及风险。根据7月份最新企业融资需求,分别对天津松江、珠江实业、泰禾集团、迪马股份、香江控股、中国金茂和合肥城建进行经营评述。