在猴年春节即将来临,怀揣一年积蓄和年终奖的“老乡”踏上春运之路时,央妈送来了“大红包”:对于非限购城市,首套房、二套房购置贷款的首付比例分别降至20%和30%。同时,各地也祭出财政补贴、减税、送装修等“大招”,卯足力量吸引回乡过节、探亲人群买房。在“去库存”已呈上下齐动、左右联动之势下,三四线城市能否从库存高压的泥潭中解脱出来呢?

春节前后,笔者在广西、湖南等地一些三四线城市调研后,发现楼市“去库存”的“痛点”比想象的要多。

一是库存量大,披露的售库存消化期均在2年以上,而这仅仅是库存的一部分。由于这些城市预售要求(高层达到2/3形象进度、中高层封顶)形同虚设,项目出地面即开始卖楼是普遍现象,过去几年城市扩张又供应了很多土地。因此,隐性库存随时会冒出来。笔者与当地开发商和业内聊天时发现,到底有多少库存,他们也不清楚,反正3～5年内消化不完。

二是新房多位于偏远的新区或新城,房子早建起来了,但基本的公共服务无从谈起,有的连接主城区的道路还在修建,高铁站到主城区花半个小时到1个小时很正常。过去几年,借助于高铁新城、产业新城、等概念,东西联动、南北呼应、极化是楼市发展的空间共性,三四线城市“骨架”被拉大了。

道路交通是在售项目大的“卖点”,但相关市政设施(地下管网、水电煤气)、生活设施(如菜市场、公交站、邮局)、公共服务(、医疗)严重滞后,已售房屋也并无多少入住,晚上漆黑一片是这些新区、新城的共性。因此,尽管三四线城市地方政府、开发商使出浑身解数,但返乡人群购房的积极性并不是太高,一方面忌惮房价还会下跌,另一方面觉得房子不太适合居住。

三是需求可持续性不够。目前,通过拆迁补偿、子女购房,多数三四线城市原市民家庭已经拥有了2套或以上住房。由此,除了少量改善型需求外,原市民不再是购房主力,来自辖属县、乡镇居民购房、输出劳务返乡置业占据60%以上需求份额。是,房子、车子、票子(彩礼)已经成为县和乡镇结婚新“三大件”,农民工回乡或农民在城镇买房多数基于婚房倒逼。

但是,农民年可支配收入多在2万元左右,“咬牙”买房往往集祖孙三代积蓄。而且,买房后很多家庭还要支付装修、家具家电、买车等费用,这就必然挤压其他方面的消费,甚至挤压农业生产性,很多农民甚至被迫举债付首付。在新房集中区域基础设施、公共服务不到位的情况下,未来在城市生活的支出还很大。因此,根据笔者走访,三四线城市靠农民买房“去库存”的可持续性存疑。

四是三四线城市房价依旧偏高。目前,笔者调研的三四线城市,房价多在3000～4000元之间,基本为农民月收入的2倍左右。但在10年前,这些城市的房价多在600～800元,与当时农民收入相差不多。同时,考虑到时下城市的生活成本已居高不下,与10年前不可同日而语,多数受访农民购房者认为目前房价偏高。但是,开发商均认为,3000～4000元的房价已经接近建材和建筑安装成本,即便空间也有限。由此,房价成为制约农民购房需求释放的另外一个“痛点”。

后是房屋供应的有效性较低。公共服务配套滞后已吓跑了不少农民,除此之外,三四线城市新房供应中,适合改善型需求的大面积住房偏多,而农民需求的、总价较低的中小户型住房偏少。此外,三四线城市缺乏二手住房市场,需求缺乏成长空间,也抑制了一部分需求。同时,楼市全面滑坡,债务链条断裂现象比比皆是,房子抵债很普遍,包工头成了业主,新房转手在微信端屡屡被刷屏。除个人按揭贷款外,再抵押盘活资金的案例很少,买房即意味着手上资金被冻结,这也吓跑了一部分购房者。