制度改革、行业创新转型亟待提速

记者日前调研了解到，目前国内物业服务业已发展成为一个企业数超十万家、从业人口数百万人的规模性产业。而随着互联网发展、网购普及以及社区消费潜力释放，传统物业服务正与集信息流、资金流、物流为一体的新型社区电子商务融合发展，有望撬动万亿级的消费市场，成为促进就业和创新创业的重要领域。

业内人士认为，应切实为物业行业“减负”、“松绑”，打造公平开放的市场环境，并在技术、资金、人才等方面提供支持，鼓励企业紧抓机遇、创新业态和模式，为新常态下稳增长、调结构提供新动力。

物业服务创新“百舸争流”

一些物业管理企业开始利用互联网技术拓展创新业务模式，由传统的单一物业管理逐渐向新型的集成化服务转型，这一趋势未来有望大幅提升物业行业的整体规模。

中国物业服务业始于上世纪80年代。中国物业管理协会提供的数据显示，截至2014年底，我国已有10.7万家物业服务企业，从业人员达到600多万人。去年全行业营业收入已超过8100亿元。

虽然市场容量巨大，但物业行业整体相对“低调”，并不显山露水。不过，记者日前在多地调研发现，一些领军型的企业在技术、模式、业态等方面不断探索且初尝“甜头”，并带动整个行业创新突破。

总部位于上海的上房物业的业务已进入全国多地，目前服务的机构、单位超过200家，私人业主超过30万人。从去年开始，上房联合10多家物业企业，“深耕”社区生活服务领域。目前，其社区生活服务O2O平台“99生活”已经试运行，有APP、后台运维平台、电话管控中心和项目服务中心等，提供末端快递物流、物业管理、房屋租赁、报修投诉、电子商务、小区通知等“一站式”生活服务，并连接着线下大量供应商及商家。

上房物业总裁周超认为，物业服务企业拥有庞大的线下团队和固定的经营场所，与业主物理距离较为贴近，再加上利用移动互联网等信息技术，因而在社区生活服务业领域有独特优势。

目前，“99生活”已覆盖上海50多个小区的4万户家庭、10多万人口。记者在其后台看到，3月份该平台在各个小区共处理包裹14000多个，完成线上物业费支付118笔、各类维修1367起，网购交易5000多单。目前，平台的业务量正快速增长，业务范围也不断叠加，并已有社会资本开始表达投资意向。

“99生活”的管理运营团队约30人，平均年龄仅为28岁，大多为大学及以上学历，来自信息技术、商务拓展、物流、电子商务等领域。周超甚至不认为自身是物业企业，“我们已从住宅物业服务供应商转变为社区生活服务集成商与供应商”。

2014年在港股上市的深圳彩生活同样定位于社区服务企业，将“对物的管理”转为“对人的服务”，打造“一公里微商圈”。目前彩生活已为全国1000多个社区提供服务，去年营收达到3.9亿元。另一知名物业企业万科物业已覆盖60多个城市。在房地产增速放缓的同时，物业业务的快速发展尤为抢眼。万科物业助理总经理向云说：“互联网人士说得终端者得天下，物业和小区恰恰是互联网争夺的终端。”

即使按照年均6%至10％的增速计算，未来两三年内中国物业行业的总体规模也将突破万亿元。另据统计，至2020年，中国将成为全球规模最大的存量房市场，随着互联网环境下各种消费热点的形成，物业服务将迎来创新转型的重要“时间窗”。中国物业管理协会会长沈建忠说，中国物业行业将转变发展模式，提高服务产品的附加值，实现从粗放型传统服务向集约型现代化服务的转变。

行业遭遇转型烦恼

记者调研了解到，物业行业整体上仍处在创新转型的初期，一些新的模式和业态仍在探索阶段。眼下，除了传统服务行业面临的用工短缺、人才缺乏等普遍性问题，更多新老问题的交织制约了物业企业的发展步伐。

其一，利润空间压缩，行业出现普遍性亏损。上海市区虹三花园小区物业企业景瑞物业总经理陶敏表示，物业费多年没动，但保安的工资加上加班费、服装费、社保基金等，上涨了四五倍，“公司连年亏损，只能靠母公司补助”。记者在上海、湖南、广东、北京等地发现，物业行业的亏损面高达50％甚至更高，一些企业陷入“利润降低-减员-降低服务质量-利润降低”的恶性循环。

其二，企业税负过重。广州粤华物业总经理李健辉等多位业内人士认为，许多物业公司的保安保洁、绿化养护、设施设备维修保养等服务都外包完成。但目前对物业企业仍按收入全额计征营业税，外包支出不能作为税前抵扣，重复征税明显。

此外，与交通运输业、建筑业等其它同样具有准公共事业服务特点的行业实施3％的税率相比，物业服务业执行5.5％的营业税明显偏高，也制约了大量中小微物业企业的创新。

其三，企业市场地位仍有待确立。物业服务价格仍处于“半市场化”状态，且企业常被迫“越位”。有物业企业负责人告诉记者，物业似乎是个“兜底的”，企业常被迫承担不少政府性、社会性事务，比如计划生育检查、维稳、信访、文明创建等，“一个小区经理头上有七八顶大盖帽”。李健辉说，从事物业20多年了，感觉物业“什么都能干”。

其四，全行业主动创新的意识和能力尚显不足。上房物业总裁周超说，“99生活”曾向几十家物业企业就“什么样的业主是好业主”做问卷调查，回答集中在两点：一是“不拖欠物业费”，二是“没事不要找物业”。很多企业并未意识到，在互联网时代，物业在建立与业主消费者之间的连接、培育粘性、采集数据上有明显优势。

一些业内人士认为，相比于百货、金融、交通等行业，目前物业服务业受到的互联网等外部冲击和倒逼还相对较小，许多企业求变中生存的动力和能力都还不足。

培育现代服务业新亮点

近年来国内物业领域出台了一些改革和扶持举措。比如，国家发改委今年放开了物业服务价格，北京、浙江等地出台了物业服务业的税收、用工等优惠政策，上海、广州等地也就支持物业企业转型升级开展专项调研并研究措施。业内人士呼吁，加大对物业行业的减负和支持力度。

第一，深化小区综合治理改革，为物业企业厘清边界。据统计，小区管理涉及20多个政府部门和多家专业单位，为此应推动资源下沉，并改革体制机制、严格落实政府部门及专业单位在小区治理中的责任，摘掉物业企业本无力、也不该承担的“大盖帽”职能。同时，完善物业市场化机制，以菜单式服务标准取代政府制定的分等定级统一式的服务标准，并加强监管、规范收费行为。中国物业管理协会副会长张圣哲说：“物业行业是到了正本清源、轻装上阵的时候了。”

第二，加快税制改革，为企业有效“减负”。比如，应允许物业企业根据行业特点和自身实际，自主选择6％普通税率或3％简易税率；研究支持酬金制运作模式的税收政策，对物业企业代管、预收的专业服务资金免予征税；鼓励小区内物业管理专业服务外包；研究业主自行管理的物业服务收费票据和免予征税等配套政策，等等。“期待减税的阳光能尽快照耀整个物业行业，”厦门物业管理协会常务副秘书长林昆明说。

第三，充分激活行业协会等内生力量，推动行业创新转型。应鼓励各类物业企业创新商业模式，延伸服务链条。比如，纵向延伸至房地产开发前期的规划、设计，中期的招商策划、营销代理，后期的尾盘销售、物业经营、房地产经纪业务等整个链条；横向则涵盖养老、家政、房屋租售、电子商务等各类个性化需求，使行业向“高人力资本含量、高技术含量和高附加价值”转变。

第四，健全法规法律，创造好的制度环境。上海物业管理行业协会副会长王志兴、深圳彩生活总裁唐学斌等人士建议，借鉴新加坡、香港和台湾等国家和地区的经验，加快物业管理行业法制建设，建立系统而又科学的政策法规体系，加快修改《物业管理条例》，并研究制定《物业管理法》。

上海市住房保障和房屋管理局局长刘海生等业内人士建议，支持物业行业紧抓互联网机遇，积极为之减负、松绑，支持企业创新探索，做大社区生活服务业和物业多元化经营的“蛋糕”，使其成为我国经济新常态下结构调整、动力转换的一支重要力量。

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