“今年上半年，碧桂园融资成本比去年下降14%，获评国内民营住宅开发商高信用评级。”碧桂园执行董事、首席财务官吴建斌日前对内公布了这一好消息。他说，碧桂园的目标在于将平均融资成本降到5%-6%，达到业界领先水平。吴建斌披露，碧桂园近期有两笔大额低成本融资，一旦实现，今年的融资成本就可以降到6.5%左右。

两条红线

在房地产时代，房地产企业发展的秘诀在于“高、高周转、高激励”，如今，进入白银时代，市场不再供不应求，原有模式难以为继，“三高模式”蜕变为“高品质、高品位、高服务”，碧桂园已经在着力转型，更加强调产品和服务的品质、品位。

作为中国TOP10房企中的千亿集团，碧桂园对这一趋势早有预判，并在去年6月成立了集团预算管理委员会，通过管理资源配置来推动公司的战略管理。与此同时，碧桂园在财务管理方面画了两条红线：净资产负债率70%以下、可动用现金流占总资产10%以上。

吴建斌说，和记黄埔、长江实业、新鸿基等港资地产公司，之所以能够安然度过几次金融危机并且化危为机越做越大，核心在于有现金，而这几家老牌房企的资金占比大约是10%。同为香港上市房企的碧桂园，如今也引进了这个“安全阀”。

分析人士称，这两条红线把碧桂园的经营风险进行了总量把控，相当于为碧桂园在白银时代的发展上了“保险”，给市场释放了信心。“负债率上限70%，这是你对市场的承诺，资本市场知道你已经画了这条上线，到了这条线你该做什么就做什么，譬如，买地可能放慢些，资金回笼再加快一些，实在不行该扩股就扩股。去年，为什么要供股呢？就是要把负债率降下来，这是对资本市场的一个承诺，说到做到，时间一久，资本市场就多了一份信任。”吴建斌说。

险资入股

在这两条红线的基础上，碧桂园这两年有了一系列的资本动作。碧桂园去年组建了金融部和资本市场信息部，在全球范围内比较资本市场工具并加以积极利用，为公司战略和业务发展配套大量低成本的资金。其中为引人注目的是，碧桂园险资入股的大事件。今年4月1日，碧桂园宣布引进中国平安人寿的战略资金约港币62.95亿元。

碧桂园高层人士表示，拓展融资渠道只是一个方面，更高的层面是，这项合作有效的促进了平安和碧桂园双方老板成为战略盟友，这不仅加强了碧桂园的行业竞争能力，也拓展和优化全生命产业链提供了新动力，更有助于优化碧桂园股东结构，公司治理更加现代化。

随着新股发行的完成，碧桂园原有股权结构也发生了深刻变化。其中杨惠妍代家族持有股份121.07亿股，股权比例从59.48%下降到53.60%，仍为大股东；而中国平安人寿持有股份22.36亿股，股权比例9.90%，成为第二大股东。在具体战略合作事务方面，碧桂园与平安跨界合作、创新求变、项目落地速度极快，双方已经在营销、社区业务、不动产、金融合作等方面迅速合作。

首先，碧桂园与平安正在碧桂园上海嘉定项目推出中国房地产业首款开发众筹产品。这款产品，让普通市民也可以尝尝做开发商的滋味，将资金由消费端引向开发端，并实现了一定程度上用户定制，对碧桂园而言，有助于大幅地缩短自有资金回笼的周期。

其次，碧桂园与平安达成协议，在不动产方面共同出资三四百亿元，用于双方都认可的好项目。平安销售团队正在接受碧桂园培训，将为碧桂园新增庞大的物业销售网络。

再次，平安将向碧桂园提供180亿元授信额度，其中，平安银行给了碧桂园100亿元的额度随时可以用，平安信托、大华基金也给了几十亿元的资金使用。

然后，碧桂园也将为平安提供社区业务的切入点，双方将合作开发、对接碧桂园逾200多个项目，逾35万户业主的社区资源。诸如此类，不一而足。

融资成本走低

经过系统的资金组合，碧桂园的融资成本正在逐步下降。碧桂园去年发行了总值8亿美元的5年期境外债，并且在去年底获得了总值45亿港元的4年期银团贷款。在今年5月，碧桂园利用平安的战略资金将把2018年到期的9亿美元票据提前赎回，不再负担超过11%的利息成本。

吴建斌说，碧桂园近通过香港市场发行银团贷款4亿-8亿美元以上，预计7月底完成，融资成本将在5%以下，这将把整个碧桂园融资成本继续降低。“银团就是一个低成本融资和大规模融资的渠道，简单的说，就是几家银行抱在一起给你一笔贷款，而不是某一家银行。比如，你是中国银行，你贷出一笔款给企业，叫做单边贷款，但是超过一家以上，就叫做银团贷款。其实，各家银行各自对总贷款额认购一部分，这样可以分散风险。但是，银团贷款的条件远比发债条件苛刻，其中限制条件多，这样的话，它的贷款利率会低很多。以碧桂园为例，目前发债成本大约在7%-8%左右，同样是5年期，银团贷款的成本可控在5%左右。”吴建斌对银团融资的偏爱溢于言表。

“今年上半年，碧桂园融资成本比去年下降14%。”吴建斌披露，碧桂园的目标在于将平均融资成本降到5%-6%，达到业界领先水平。如此低的融资成本在港股上市内房企中并不多见。梳理年报资料可以发现，富力、雅居乐、恒大等标杆房企在2014年的平均融资成本均在8%以上，个别企业甚至接近10%，能与碧桂园媲美的，只有中海地产、华润置地、越秀地产等国企红筹，上述企业的融资可以低至5%以下。

信用评级提升

据碧桂园新近发布的数据，今年6月碧桂园单月实现合同销售金额176.4亿元，环比5月的125.4亿元增长41%，合同销售建筑面积约256万平方米，环比增长25%。截至今年6月底，碧桂园累计实现合同销售金额已达544.7亿元。

按照今年1350亿元的销售目标计算，碧桂园上半年完成超过40%的年度任务。碧桂园相关负责人表示，一般来说，上、下半年的业绩比例是4:6，碧桂园有足够的信心完成年度业绩目标。

碧桂园的资金管理、业绩发展等也得到市场的认可。近日，穆迪提升了碧桂园的信用评级，评级展望为“稳定”。在包括高盛、摩根大通、美银美林等34家券商及机构里，有19家券商对碧桂园授予“买入”类评级，“中性”类评级有10家，85%的券商及机构看好碧桂园。

穆迪的副总裁兼高级分析师称：“这次的评级提升，反应了碧桂园在财务资金管理的实力。”穆迪预计，碧桂园将会继续优化其债务结构并降低借贷成本。因此，其信用指标应会在未来12-18个月保持强劲。是其调整后的息税前利润（EBIT）与利息比率可达到3.8到4倍，而收入与债务的比率会在120%道130%之间。

碧桂园方面表示，碧桂园现已成为国际信用评级高的中国民营住宅开发商之一。自2014年以来，碧桂园成为被国际评级机构调升评级次数领先的大型内房企业。