市场行情：

本周（9.26-9.30）A股地产指数（申万房地产）涨幅-2.50%（上周-2.45%），A股大盘（万得全A）涨幅-2.52%（上周-1.77%）；H股地产指数（克而瑞内房股领先指数）涨幅-7.83%（上周-7.97%），H股大盘（恒生指数）涨幅-3.96%（上周-4.42%）。本周A股地产板块表现均强于大盘、H股地产板块表现弱于大盘。

行业基本面：

新房销售降幅扩大，二手房销售持续复苏。从数据来看，45城商品房累计销售面积（10.1——10.7）同比-39.8%，上月同比-12.3%；16城二手房成交面积（10.1——10.8）同比65.8%，上月同比21.0%。

去化周期上升。从数据来看，15城商品房去化周期（截至10.7）为649天，上月同期为586天。

土地市场供需两弱。从数据来看，100大中城市本年累计（截至10.9）成交土地建面同比-18.7%，上周累计同比-18.2%；本周100大中城市（10.3——10.9）土地成交溢价率0%，上周1.8%；100大中城市本年累计（截至10.9）土地成交总价同比-38.1%，上周累计同比-37.8%。

融资形势依旧严峻。从数据来看，境外地产债发行规模（10.1——10.9）累计同比-100.0%，上月规模同比-48.2%。

投资策略：

中央多部门联合出台需求端呵护政策，政策方向进一步明确，为地方的政策放松进一步开打了空间。我们认为，在“用足用好政策工具箱”的指导下，政策正进入新一轮释放期，纾困力度与需求刺激力度都在进一步加强。9月29日，央行、银保监会发布通知，决定阶段性调整差别化住房信贷政策。对于今年6-8月份新建商品住宅销售价格环比、同比均连续下降的城市，可自主决定在2022年底前阶段性维持、下调或取消当地新发放首套住房贷款利率下限，二套住房贷款利率政策下限则按现行规定执行。当前国家统计局跟踪商品住宅销售价格的70个大中城市中，有23个城市符合规定条件，包括10个二线城市，13个三线城市。同日，央行决定自10月1日起，下调首套个人住房公积金贷款利率0.15个百分点，5年以下（含5年）和5年以上利率分别调整为2.6%和3.1%；第二套个人住房公积金贷款利率政策保持不变。这是央行时隔逾7年首次下调首套个人住房公积金贷款利率。财政部、税务总局明确，在2023年年底之前，符合条件的纳税人出售自有住房后并在1年内重新购房，对其出售现住房已缴纳的个人所得税予以退税优惠。

我们持续推荐：1）具有全国化和综合化发展能力的高信用龙头央企，推荐保利发展。我们认为信用优势将推动龙头央企在土地和并购市场获得优势，持续的拿地推盘能力与优质的信用背书也有望在需求回暖之时抢占先机，进一步提升市场份额。2）扎根高能级区域，积极向全国拓展的优质地方国企龙头，建议持续跟踪越秀地产。我们认为深耕高能级区域的地方国企龙头，兼具业绩稳定性与未来成长性。在民企大规模暴雷和丧失拿地能力的当下，凭借深耕高能级区域铸就的稳定基本盘和融资优势带来的逆势扩张能力，地方国企龙头有望在行业出清过程中实现赶超。3）具有优质的经营体系，开发主业稳健，同时被监管机构选定为示范房企，受到金融机构重点支持的民营房企，建议持续跟踪龙湖集团、碧桂园。融资端的支持，在满足了头部的稳健央企地产企业后，正逐渐向经营稳健的民企溢出，市场对经营稳健的民企也将逐渐恢复信心。