行业观点

优质房企已有企稳复苏趋势，供货充足叠加政策利好，销售拐点基本确立。2021年下半年以来，房地产市场快速下行，2022年1-7月全国商品房销售金额同比-28.8%，百强房企全口径销售金额同比-47.6%。而受益于2H21、1H22的积极错峰拿地，2H22有加大推货的能力，改善型房企和稳健的央国企在8月单月销售同、环比出现提升，其中建发环比增长57%，同比增长71%，领跑行业。同时，未来在“一城一策”的基调下，各地的调控政策将持续宽松，更加利好改善需求的释放，因此我们认为改善型房企和稳健的央国企销售拐点已经确立，当前正是布局的好时机。

我们测算未来十年全国商品住宅销售面积中枢在10亿方左右。在市场相对低迷的2021年7月-2022年6月，全国商品住宅销售面积仍有13.55亿方的体量，短期预计2022年全年在13亿方左右。从长期来看，我们分别通过居民住宅需求和住宅的折旧两种方法测算未来十年的商品住宅容量：①预计2030年中国城镇化率到达70%，城市人均住宅建面43方，平均每年商品住宅需求量9.57亿方；②现有的517亿方住宅在60年内折旧，按1.2倍的更新比例测算，未来商品住宅需求量约10.34亿方。全国商品住宅销售面积的中枢在10亿方左右，市场仍然巨大。

供给侧出清加速，行业格局迎来重塑。2021年以来困难房企陆续出现债务违约/展期，其销售受到明显负面影响，市占率持续下滑，30家出险房企2022年1-8月销售额占百强房企的销售比例仅18.6%（2020年约40%）。在保交付的背景下，困难房企难以通过销售回款的高周转来拓展拿地，供应链融资难度也因商票大规模逾期而加大。因此我们预计未来困难房企拿地能力将减弱，现有土储去化后，在房地产市场的地位逐步降低，而央国企和改善型房企市占率将相应提升。同时我们认为部分困难房企的出清可能造成短期情绪冲击，但对央国企和改善型房企中长期基本面影响较小。

央国企和改善型房企有能力提高自身的市场份额。①具有流动性优势。当前市场环境下，土地流动性比账面利润率更重要，央国企和改善型房企存货结构中，已竣工存货比例较低，土储去化速度快；新增拿地主要位于高能级城市和核心主城区，未来去化有保障。②利润水平有望改善。2H21以来土拍市场竞争温和，出让土地质素较高，央国企和改善型房企积极错峰拿地，未来有优质项目持续推出抢占市场，改善公司利润水平；同时在政策宽松背景下，核心城区改善产品能突破限价可能性更高，能获得单价和流速的溢价。③融资畅通，现金流安全稳健。自身债务结构合理，短期有息负债占比多在20%以内，融资成本低于5%；销售金额对自身待偿债务比例高（投入产出比高，如滨江集团每1元债务可形成3元以上的销售额）。凭借在销售、投资和融资端的优势，央国企和改善型房企获迎来规模和利润的双增长。

投资建议

房地产市场容量仍然巨大，在供给侧加速出清过程中，央国企和改善型房企积极错峰拿地，抢占市场空间，行业地位有望提升。首推2021年下半年以来积极拿地，且主打改善产品的房企，如绿城中国、建发国际集团、滨江集团。稳健选择财务结构健康、现金流安全的头部国企央企，如保利发展、中国海外发展。