本周新房销售转冷，各能级城市同环比悉数转跌。 新房销售在持续数周回暖之后，本周销售同环比有较大程度的下跌，主要由于（1） 6 月房企冲量节点已过；（2）前期涉及集中签约或安置房因素成交异常提升的城市，本周销售均大幅回落，青岛、苏州本周新房成交面积环比分别下行 83%/73%，一定程度拖累整体环比表现；（3） 受疫情等因素影响， 居民对未来收入预期较为悲观，叠加近两月 70 城新建商品住宅价格指数转负， 目前市场信心不足，观望情绪浓厚。 本周放松地产政策的城市数量较前两周有所回升， 核心城市深圳拟出台“一人购房全家帮”（征求意见稿）。 我们认为深圳今年首次明文放松限贷政策，或将进一步打开一二线城市的“四限”政策的放松空间， 尤其是商贷首付比例及二套房认定标准等。

行情回顾： 本周中信房地产指数累计变动幅度为-3.7%，落后大盘 2.89 个百分点， 在 29个中信行业板块排名中位列第 27名。本周上涨个股共 21支，较上周减少 52 支，下跌股数为 113 支。（若无特殊说明，报告中本周指 7.2-7.9 当周）。

新房成交情况： 本周 30 个城市新房成交面积为 307.3 万平方米，环比下降53.5%，同比下降 41.5%， 其中样本一线城市的新房成交面积为 72.8 万方，环比-39.9%，同比-26.0%；样本二线城市为 162.4 万方，环比-54.5%，同比-50.7% ；样本三线城市为 72.1 万方，环比-60.4%，同比-25.6%。从今年累计 27 周新房成交面积同比看，样本 30 城共计 7975.3 万方，同比下降-37.7%；一线城市为 1562.0 万方，同比-33.3%；二线城市为4666.8 万方，同比-33.9%；三线城市为 1746.4 万方，同比-48.7%。

二手房成交情况： 本周我们跟踪的 11 个重点城市二手房成交面积合计140.1 万方，环比下降 6.5%，同比增长 6.1%。 其中样本一线城市的本周二手房成交面积为 27.9 万方，环比-25.3%； 样本二线城市为 93.7 万方，环比-0.7%；样本三线城市为 18.5 万方，环比 2.0%。年初至今累计二手房成交面积为 2795.2 万方，同比变动为-28.9%；其中样本一线城市的累计二手房成交面积为 762.3 万方，同比-40.4%；样本二线城市为 1689.0 万方，同比-21.0%；样本三线城市为 343.9 万方，同比-21.0%。

重点公司境内信用债情况：发行量增加，整体发债利率涨跌不一。 根据Wind 行业房地产指标统计，本周（7.4-7.10） 共发行房企信用债 14 只， 环比增加了 3 只；发行规模共计 130.54 亿元，环比增加 49.94 亿元，总偿还量205.33 亿元，环比增加 82.16 亿元，净融资额为 -74.79 亿元，环比减少32.22 亿元。 融资成本来看，南京栖霞 5 年公司债（-173bp）、上海临港 4 年公司债（-31bp）、上海金茂 5 年公司债（-22bp）的债券利率较公司之前发行的同类型同期限的可比债券下降，万科 5 年公司债（+31bp）及 7 年公司债（+17bp）的利率较可比债券有所上升。

投资建议： 维持地产开发板块“增持”评级。今年是一个大级别政策宽松周期，是 beta 级别的行情，我们认为本轮地产股主要逻辑包含政策放松以及竞争格局改善。信用资质良好、流动性充裕、土储量足质优的房企是主要选择方向。建议关注： A 股滨江集团、万科 A、保利发展、招商蛇口、金地集团、华发股份、华侨城 A； H 股绿城中国、华润置地、中国海外发展、龙湖集团、中国金茂、旭辉控股集团、中国海外宏洋。物管：华润万象生活、绿城服务、中海物业、保利物业、碧桂园服务、永升生活服务、招商积余。