核心观点

本周新房、二手房成交量同环比均下降，其中新房成交同比降幅有所收窄。本周43个城市新房成交套数为2.9万套，环比下降9.5%，同比下降52.6%；17个大中城市新房成交套数为1.9万套，环比下降4.1%，同比下降47.4%；一、二、三线城市新房成交套数环比分别变化-26.4%、2.1%、-1.1%，同比增速分别为-59.4%、-40.5%、-56.2%。15个城市二手房成交套数为1.2万套，环比下降12.8%，同比下降33.7%；11个大中城市二手房成交套数为1.1万套，环比下降12.2%，同比下降30.3%；一、二、三线城市二手房成交套数环比增速分别为-25.8%、-7.1%、-3.6%，同比增速分别为-52.9%、-22.1%、28.7%。

新房库存量相比上周有所下降，去化周期相比上周有所上升。15个城市新房库存套数为103.1万套，环比下降1.5%，去化周期为19.4个月，环比上升0.7个月；8个大中城市新房库存套数56.6万套，环比下降1.1%，同比上升4.7%，去化周期为14.8个月，环比上升0.6个月；一线城市新房库存量27.6万套，环比下降0.8%，去化周期16.9个月，环比上升1.4个月，二线城市新房库存量20.3万套，环比下降0.8%，去化周期为15.4个月，环比上升0.6个月，三线城市新房库存套数为8.6万套，环比下降2.9%，去化周期10.0个月，环比减少0.4个月。

整体土地市场较上周相比量升价跌，土地溢价率有所上升。百城成交全类型土地数量为310宗，环比上升28.1%，同比下降47.6%；成交土地规划建筑面积为1761万平方米，环比上升2.5%，同比下降56.3%；成交土地总价为417亿元，环比下降19.7%，同比下降81.6%；成交土地楼面均价为2367元/平方米，环比下降21.6%，同比下降57.8%；百城成交土地溢价率为3.03%，环比上升173.0%，同比下降79.1%。

房企国内债券发行规模环比有所上升，同比减少。房地产行业国内债券总发行量为106.50亿元，同比减少7.4%（前值-14.2%），环比增加51.1%；总偿还量为68.13亿元，同比减少56.2%（前值：-66.8%），环比增加57.5%；净融资额为38.37亿元。其中国企国内债券总发行量为86.50亿元，同比增加24.8%（前值：86.4%），环比增加22.8%；总偿还量为53.28亿元，同比减少14.9%（前值：-33.3%），环比上升360.1%；净融资额为18.70亿元。民企国内债券总发行量为20.00亿元，同比减少56.2%；总偿还量为14.85亿元，同比减少84.0%（前值-97.1%），净融资额为19.67亿元。本周美的置业、碧桂园和龙湖集团分别发行10、5、5亿元公司债，为民营企业近九周以来首次发行国内债券。新城控股也拟于近期发行不超过10亿元的银行间中期票据，旭辉控股8亿元小公募公司债券状态也更新为“注册生效”。

投资建议

虽然当前房地产行业基本面尚未改善（本周统计局公布的地产核心数据跌幅均明显扩大），但宏观宽松和行业宽松都较为确定。宏观宽松方面，本周央行超预期下调5年期LPR，对于房地产市场的信心提振有一定利好。5月103个重点城市主流首套房贷利率为4.91%，二套利率为5.32%，分别较上月回落26个、13个基点，再创2019年以来新低；平均放款周期为29天，与上月持平。行业宽松方面，高能级城市加入松绑行列。本周市场相对稳健、基本面韧性足的核心城市成都、杭州、武汉相继出台局部放松政策，不过政策松绑力度都不算大，后续仍要观察成都政策的实际落地情况、杭州主城区及新房市场是否有政策出台。我们认为，多数城市会抓住5月下旬到6月窗口期出台，前期已出新政的城市也可能进一步松绑。我们认为当前行业逻辑已经逐步从“政策是否会宽松”转变为“政策能否起到实际效果”，虽然政策对市场的传导仍需要时间，但从历史周期来看，降息和行业宽松同时出现时，或带动行业量价企稳，因此当前基本面的企稳预期开始逐步增强，我们建议持续关注地产板块机会。建议关注四条主线：1）全国化布局的央国企龙头房企，在上个阶段已获估值提振，但仍将享受beta行情带来的上涨空间：保利发展、金地集团、招商蛇口、龙湖集团、华润置地；2）区域型央国企龙头和优质民企，但现金流和财报质量较好：建发国际、越秀地产、美的置业、滨江集团；3）政策更加明朗后可以关注弹性反转标的：旭辉控股集团、新城控股、金科股份、碧桂园；4）当前收入确定较强、集中度加速提升，同时关联房企近期信用风险缓释，弹性反转的地产后周期物业板块：碧桂园服务、旭辉永升服务、保利物业、中海物业、新城悦服务。