领涨二手房市场的上海学区房价正从高位回落。近日市场信息显示，上海多处学区房价格回落，售价逐步向去年年初未涨价时靠拢，浦东甚至有“三学区”房源挂牌价下调了近300万元。而随着二手房核验价的实施及“房贷荒”的出现，上海二手房市场快速降温。据上海链家研究院的监控数据显示，8月份二手房环比下降24%，同比下降40%，为今年以来最大幅度的下跌。

58安居客研究院分院长张波指出，上海二手房市场虽然从成交价格来看还未出现明显下跌迹象，但市场的情绪已经发生变化，买家的议价能力开始增强，交易周期开始变长，降温趋势预计在今年四季度还将持续。

二手学区房挂牌价下探

近日，位于上海浦东世纪大道板块的梅园小区因有房源挂牌价直降300万元，引发市场热议。

据公开资料，梅园五、六街坊对口市示范园冰厂田幼儿园、上海第一梯队的福山外国语小学以及建平中学西校，拥有“三学区”的美誉。由于对口的学区资源优势明显，梅园小区近年价格涨幅明显。根据“贝壳找房”“诸葛找房”等平台的成交记录，梅园小区二手房成交价一路飙升，尤其是在去年底至今年3、4月间，成交价一度高达13.9万元/平方米，成交单价较上海二手房这一轮涨价前普涨2-3万元。

而今，梅园学区房价正从高位回调：近日有媒体报道，梅园五街坊一套约51平方米的房源，今年3月12日挂牌价达1020万元，经过5次降价后，目前报价725万元，较最高挂牌价减少近300万元。在“诸葛找房”APP上，《华夏时报》记者找到了这套房源。房源资料显示，该房源在第五次降价后，单价为141298元/平方米，平台认为“该房源当前价格合理”。

同小区大幅调低挂牌价的学区房房源并非个例，在诸葛找房平台，一套57.38平方米的2室1厅房源于今年5月4日在“我爱我家”上架，报价1050万元，但挂牌仅3天后即降价100万元。之后，该套房源又分别在6月、9月3次降价，目前报价为810万元，单价为141164元/平方米。

在闵行区七宝镇的几家中介门店，《华夏时报》记者得知，房源挂牌价降价情况普遍。比如，对口明强小学及七宝二中的万泰花园，一套66.6平方米的房源今年2月在太平洋房屋上架，报价665万元。8月，该房源直降90万元，现报价575万元。“不少房源挂牌价都降了，(降价)四五十万的居多。”来自我爱我家的一名中介向《华夏时报》记者介绍说。

不过，《华夏时报》记者也注意到，对比小区同户型成交记录，不少学区房房源的挂牌价只是较今年年初市场最高点时期的挂牌价有所下降，目前的挂牌价仍处于较高价位，甚至超过最高点的成交单价记录。

以上述万泰花园那套66.6平方米的房源为例，该房源目前挂牌单价为86323元/平方米，同小区成交记录显示，从2021年1月至今，小区成交价从7.4万元-8.03万元不等。其中，一套于今年3月成交的房源，单价为80319元/平方米，为该小区有史以来成交价格最高的房源。而目前梅园五街坊在诸葛找房APP上有9套挂牌房源，挂牌单价从10.9万元-14.2万元不等，大幅降价200-300万元的2套房源，降价后的挂牌价不仅是最高价，也超过此前同小区成交房源的价格。

对此，一名来自太平洋房屋的中介向《华夏时报》记者坦言，学区房在去年底今年初价格暴涨，多数抬价30%以上，有些房源甚至大幅提升60%，目前大幅降价“只是挤出了一部分水分”。

该中介还直言，目前不少房源“只是挂出来是这个价，实际的价格还需要商量”。同时，很多房主心理预期仍然偏高，但因二手房指导价制度目前不愿意挂牌，“实际的价格可能不会低”。一位考虑给孩子置换优质学区房的买家也认为，学区房“价格目前还是虚高，再等等”。但何时才是出手的最好时机，这名买家也有些茫然。

二手房市场处于盘整状态

“学区房肯定是降温了。”上海中原地产首席分析师卢文曦表示，在今年3月上海市实施学区划片政策后，二季度开始学区房的交易量便明显下降，而三季度更是惨淡。

“从上海学区房的二手房挂牌价格来看，的确出现了明显的下降趋势。”58安居客张波解释说：“一方面是因为市场变化，在调控不断从严的背景下，二手房降温较为明显，成交量连续几个月出现明显下滑，同时去年房价上涨较为明显的学区房集中板块成交量下滑更为明显。另一方面上海二手核验价也导致一批高价二手房在线上无法显示，对于市场预期也产生了积极引导。因此，目前即使存在部分挂牌高单价的学区房也大都处于有价无市的状态，学区房降温是个大趋势。”

今年7月以来，上海针对二手房市场打出“组合拳”：7月9日、7月16日，上海先后2次发要求加强二手房核验价制度；7月24日，上海首套房贷利率从4.65%调整至5%，增加了35个基点，二套房贷利率从5.25%上调至5.7%，增加45基点；8月6日，为降低杠杆率，抑制挂盘价格虚高，上海各银行审核贷款金额又以参考买卖合同价、交易中心核验价、银行评估价的“三价就低”指标作为贷款申请房价标准。

严苛调控之下，包括学区房在内，上海二手房市场下行已是不争的事实。据上海链家研究院的监控数据显示，8月份全市共成交二手房1.8万套，环比下降24%，同比下降40%，成交金额574亿元，环比下降30%，同比下降44%，套均总价318万元/套，环比和同比分别下降7%，成交均价38206元/平，环比下降8%，同比下降5%。

上海链家研究院首席分析师杨雨蕾指出，8月份成交量出现大幅萎缩，环比下降24%，同比下降40%，为今年以来最大幅度的下跌。“自7月份起成交量连续2个月下跌，也预示着持续大半年的楼市狂欢基本结束。同样说明，持续、密集的楼市调控政策效果显著。子弹飞的速度，甚至比大家预想的还要快。”

“这也是本轮调整的特点。”杨雨蕾解释说，以往调控政策对二手房价格端的影响更偏向于细水长流，主要是通过影响成交量进而传导到对价格的影响。而此次对价格端的影响却是立竿见影，成交量萎缩的同时，价格也出现明显的下滑，一朝跌回涨价前。

在张波看来，量在价先，从上海三季度二手房成交量来看，基本上是每月环比下滑，因此成交价下一步大概率会出现下行态势，当前的市场正处于盘整状态。同时，二手房“三价取低”的方式对于交易的影响较为明显，二手房实际首付成本增长导致交易毁约现象也不断出现，并且会导致二手房后续在较长一段时间内仍将处于交易量的低位。

其进一步指出，目前上海二手房市场分化现象亦在持续，优质板块二手房源依然有着较强的议价能力，而部分交通不便的外围区域以及市中心老旧小区房价的上涨动力已经趋弱。“上海二手房市场目前已处于降温通道，虽然从成交价格来看还未出现明显下跌迹象，但市场的情绪已经发生变化，买家的议价能力开始增强，交易周期开始变长，这一趋势预计在今年四季度还将持续。”张波指出。