来源：证券时报 作者：王君晖

随着 “三道红线”、房地产贷款集中度管理等金融审慎制度的建立和实施，银行对房地产相关贷款继续保持审慎态度，对楼市降温起到积极成效。但在房贷整体收紧的情况下，不少真实购房需求因无法获得贷款被抑制的声音也在传出。对居民来说，购房需求无法有效满足；对房企来说，销售下滑回款慢对现金流造成一定压力。市场呼吁更精细化地配置房贷资源。

对房企来说，变现能力至关重要。从房地产开发流程来看，房企获取土地后，通过在建工程抵押获取信贷资金。达到预售条件后，完成商品房销售，归还前期借贷资金，通过销售回款进行后续开发。从数据来看，多家知名房企7、8月份销售额均出现大幅下滑，8月份销售同比增速更是下降超过20%。

在业内人士看来，资产端变现速度放缓，现金流回款状况有所恶化的一个原因是银行按揭贷款放款变慢，在没有充足信贷支持的情况下，购房需求被动压降或延后，使得房企销售情况恶化。这一情况从近期金融数据也可见端倪，8月份居民中长期贷款同比降低了23.55%。

当前按揭贷款额度不足的新闻见诸报端，这与年初以来实行的房贷集中度管理有关。有银行压缩了房地产开发贷款的投放规模，还有银行部分区域性分行因仅用半年时间就把全年的个人按揭贷款投放额度用完，使得后续该地区新的个人按揭贷款投放要靠存量移位再贷。在此情况下，即使是出于刚需的买房客也只能排队等待按揭发放。对房企来说，按揭贷款投放速度的放缓，会带来销售回款慢的问题，从而对自身现金流产生压力。对高周转高杠杆的房企来说，风险可能“一触即发”。

该政策实施以来，住户部门新增中长期贷款占比呈现下行趋势，意味着政策初显成效，居民高杠杆购房情况有所缓解，也有利于降低房地产体系给银行业带来的潜在系统性风险。但需要警惕的是，楼市的过快降温，同样可能带来风险。在坚守“房住不炒”的同时，也应及时满足真实的购房需求。如何将房贷资源更有效配置，考验着监管者对房地产行业稳定发展的精细化调控智慧和能力。