“如今，‘活下去’依然很重要。”“我们现在需要安全。”“由攻转守，淬炼永续经营能力。”这三句话，第一句出自万科总裁祝九胜之口，第二句出自融创中国董事长孙宏斌，第三句则是世茂集团二代接班人董事局副主席许世坛所说。

三句话，道尽头部房企对行业当下和未来的清醒认知，亦描绘出了前行的努力方向。对此，贝壳研究院高级分析师潘浩向《证券日报》记者表示，土地红利、金融红利后的管理红利时代，靠规模高速增长带来利润红利时代已不再。接下来，行业将整体进入稳健发展阶段，审慎经营是第一位，非房开(非房地产开发)业务非常有机会成为盈利点。

记者参加完30多场标杆房企2021年中期业绩说明会后发现，除了集体降杠杆是头等大事外，还有两个重点认知，一是房地产行业已告别高毛利率时代，短期内利润回升无望，房企将低速前行；二是房地产行业细分赛道时代来临，多家头部房企重新调整第二增长曲线业务比例，附属品上升为香饽饽。

行业利润率整体回落

2021年，房地产行业激进扩张的隐患逐渐浮出水面。

即便是多年自律的“优等生”，依然陷入了“增收不增利”的漩涡。被业内视为“利润王”的中海地产，上半年毛利率和净利润率出现双降，万科更是13年来首次在中期业绩中出现净利润下滑的情况。头部房企尚且如此，中小房企的盈利能力可想而知。据Wind数据显示，2021年上半年，54家房企净利润率由上一年同期的10.4%下滑至9.3%，五年来首次跌破至10%以下。

“毛利率下降属于行业趋势。”龙湖集团首席财务官赵轶表示，在限价的大环境下，20%-25%的毛利率可能是未来整个地产行业的趋势，这会让行业更加稳健持续地发展。

正如花样年董事会主席潘军所言，过去大家唯规模论，认为规模越大越安全，现在则强调现金流和利润。

那么，利润都去哪了？祝九胜将万科净利润下滑归结于三方面的原因：一是销售规模增长有限；二是毛利率下降较快；三是转型业务的效果还没有真正体现出来。

“2017年以来的高地价和限房价并行状态，导致企业毛利水平持续承压。”中指研究院企业事业部研究副总监刘水认为。

潘浩也称，当前房企结算项目由2016年至2018年高溢价土地项目构成，彼时，房地产市场发展蓬勃，土地市场活跃，高溢价土地及“地王级”项目频出，而这批土地进入销售周期遇上监管升级，在限价销售等政策环境下，房企地售比高企(土地费用占销售价格比重)，影响了房企整体的利润水平。

何时重回上行通道？业内共识是，从长期来看，房地产行业会维持在一个相对比其他行业社会平均利润率更高的平均利润率水平。

“地产行业将不会再有暴利，迈进管理红利、品牌红利时代后，行业进入全方位高强度竞争阶段，利润率回落是发展的必然，预计明年年底这一轮回落会见底。”旭辉控股董事局主席林中表示。

重新认识第二增长曲线

当地产开发业务不可逆地走下高利润神坛，房企们不仅将精细化管理视为圭臬，更在努力寻找、培育第二增长曲线，这些过去的附属品变成了主航道业务，但非房开业务已经具备一定收入规模的企业仍不多。

龙湖集团算一个。2021年上半年，龙湖集团经营性业务收入87.8亿元，较去年同期增长49%。如今，龙湖集团商业运营、租赁住房、智慧服务等业务均已跻身行业头部，房屋租售、房屋装修及产城、医养等业务，也开始贡献经营性收入。上半年，龙湖集团在商业、租赁住房等航道均提出了轻资产输出战略，提升增值收益。

在龙湖看来，如果开发引擎代表当下，服务引擎则代表公司未来。另据接近龙湖集团的人士透露，吴亚军定下的服务引擎业务目标是30%增长，远高于开发引擎业务目标。同时，每年将销售额的15%投入非房开业务是铁律，内部更是设立创新型点心业务。

世茂集团也算一个。2021年上半年，世茂集团非房开收入为66亿元，许世坛称未来三年目标是150亿元，同时考虑拆分细分业务板块上市。

据克而瑞统计，在很多房企内部，非房开业务不再是地产开发的附属品，重视程度和投入规模都远胜以往。

“多元化的发展是思路是好的，是房企顺势而为的发展方向。当前很多非房开业务的利润率水平已经超过房开业务，非房开业务可以拉升房企整体利润水平。”潘浩表示，但因自身体质存在差异，未必适合每一家企业，需结合自身战略做选择。

“部分房企已经探索出了成功的‘住宅＋多元业务’的多轮驱动模式。”刘水向《证券日报》记者表示，当行业进入全面竞争时代，一方面房企需要强基固本、精细化管理提升经营质效；另一方面应强化供应链整合及产业链控制能力，打造第二增长曲线，增加新的利润增长点。

总体而言，房地产行业落后产能正在出清，行业处在一个再平衡的过程中，随着规模增量逐步见顶，同时在负债规模和利润率受限情况下，保证现金流安全，改善运营效率，转变赚钱理念，做大利润规模，是房企由攻转守的必经之路。