有坏，然后是真的坏。西蒙房地产集团(纽约证券交易所代码：SPG)在 2020 年开始时遇到了一个严重问题，然后大流行使情况变得非常糟糕。但是这个商场的房东有利用不景气的历史。如果这一次它的努力奏效，它对长期投资者可能非常有吸引力，即使它的股票在过去一年里翻了一番多。

快速的历史课

2007 年至 2009 年的经济衰退是美国历史上最严重的衰退之一——事实上，它被称为大衰退。购物中心业主西蒙地产集团最终将其股息从每季度每股 0.90 美元削减至 0.60 美元。由于房地产投资信托基金(REIT) 希望保留资金，因此在四分之三的时间里，它由股票和现金组成。

REITs 专门设计用于将收入传递给股东，因此削减股息是一个坏兆头。然而，该公司并没有简单地蹲下来并希望最好。它继续建造已经在建的新物业，并于 2009 年同意收购 Prime Outlets。换句话说，它利用低迷来变得更好。这最终转化为业绩改善，并帮助股息从每季度每股 0.60 美元增长到 2019 年初的 2.10 美元。

看看疫情

今天显然存在一系列不同的问题，但西蒙在当前的困境中并没有像大萧条时期那样坐以待毙。

进入 2020 年，随着在线购物的重要性继续增长，西蒙一直在努力重新定位其购物中心。被称为零售启示录的这一趋势迫使西蒙在苦苦挣扎的零售商关店之际保留其财产。当大流行来袭时，许多一瘸一拐的零售商再也撑不下去了。其他人则利用健康危机来重新调整他们的业务，以牺牲实际位置为代价来提高网上购物的知名度。

由于政府在大流行初期要求非必要业务关闭，西蒙将其股息从每季度每股 2.10 美元削减至 1.30 美元。然而，它继续建设它一直在建设的两个海外直销中心，并完成了收购竞争对手 Taubman Centers 的交易。西蒙还与合作伙伴合作收购了一系列已经破产的标志性零售品牌，包括 JC Penney、Brooks Brothers 和 Forever 21等。就像上次经济低迷一样，西蒙试图改善其业务，以便在这一时期的另一边成为一家比进入时更好的公司。

虽然显然不能保证 REIT 能够复制大衰退后取得的业绩，但它在报告第一季度收益时提高了对 2021 年的全年预测。然后在 6 月，REIT 宣布将股息提高近 8%。显然，情况正在改善，这有助于解释该股票在过去一年中的大幅上涨。然而，即使在那次上涨之后，该股仍比 2016 年的高点下跌了近 45%。

这样做是有充分理由的，因为西蒙仍然必须克服零售业末日的逆风。然而，首席执行官大卫西蒙在公司2021 年第一季度财报电话会议上指出，2021 年3 月其物业的销售额高于 2019 年同月。这表明购物中心不会消失，该行业真的只是需要适应一个新的环境。

这可能意味着较弱的购物中心将关闭，而较好的购物中心将变得更具吸引力。西蒙碰巧拥有该国一些最好的购物中心和直销中心。例如，在大流行之前，REIT 连续五年的净营业收入增长仅次于同行Macerich。重新租赁需要时间，但西蒙看起来很有可能成为净赢家，尤其是在它利用大流行来加强业务的情况下。

还是机会

正如新变种清楚地表明的那样，世界还没有完全弄清楚如何应对当前局势。然而，世界开始恢复到更正常的活动水平。西蒙已经在其业务中看到了这方面的好处，并通过更高的股息将这些好处传递给了投资者。如果这次的复苏过程看起来与上次相似，那么投资者可能会在这里长期获得股息增长。反过来，这可能会导致股价上涨。

到目前为止的进步实际上是从最初的大流行恐惧中恢复过来。接下来的过程可能是一个较慢的过程，但对股息投资者来说可能是非常有益的。而现在，随着股息才刚刚开始再次增加，是进行深潜的好时机。