行业：销售：2021年1-4月商品房销售额同比+68.2%，对2019年平均+18.5%，预测全国销售额将增长17.5%至20万亿。竞争格局：2021年1-4月集中度显著提升，TOP40房企市占率44%，较去年末+4pct；房价：1-4月百城房价增速5%。库存：行业库存持续回落，但中期看将稳步增加。新开工：1-4月表现较弱，两年平均-4%，拿地边际谨慎影响新开，全年年预计+5%。竣工：交付大年即将到来，预计全年竣工+12%。投资：土地累计投资增速预计回落，但竣工支撑下房地产投资增速预计+9.5%。

政策：中央层面“房住不炒”基调不变，去年到今年陆续出台多项房地产调控政策，包括三道红线、贷款集中管理和两集中供地等，从开发商、土地供应、银行等多维度进行调控。地方层面一城一策，整体以收紧为主，多城市均加强房市调控，且越来越精细化。行业拿地毛利率2020年相比2019已有所企稳，但土地两集中第一批土拍，多数城市溢价率上升，毛利率继续恶化，因而住开板块性机会尚未到来，需要观察第二、三批次集中拍地，和全国土地供应量同比情况。

策略：短期看，毛利率下滑尚未企稳，板块性机会尚未到来，但我们相信融资收紧（包含三道红线、银行信贷收紧等）是估值分化的起点，因为过往成长性掩盖了所有缺点，高负债的房企ROE和股价表现反而更好。然而随着有息负债增长受限，真正具有良好组织管理、盈利、控负债能力的企业浮现出来，因而精选高质量ROE房企是我们2021年的年度策略，我们对并表住宅业务净利率、总利息支出占利润比重、调整资产周转率、经营杠杆、有息杠杆等指标对TOP40房企进行综合比较，发现房企的运营能力仍有较大差距。中海、龙光、保利、华润、滨江、万科在高质量ROE评分中表现出色。另外商业地产近几年处于开快速开店、释放利润的阶段，如新城控股、华润置地、龙湖集团，建议关注。

投资建议：1.现金流优秀、运营能力逐渐得到市场认同从而估值提升的商业地产：华润置地、龙湖集团、新城控股；2.集中度提升、受益于二手房市场红利的经纪服务赛道龙头：贝壳、我爱我家；3.稀缺消费升级奢侈品概念的商管+物管公司：华润万象生活；4.经营稳健、现金流充裕、同时销售有一定增长潜力的龙头房企，如金地集团、保利地产、万科A；5.代建行业龙头企业：绿城管理控股。