物管行业进入黄金发展期，“新”变化不断涌现。2020年资本市场迎来史上最大规模上市潮，全年共计18家公司赴港上市。目前头部物业公司已基本完成资本市场布局，在港交所提高主板IPO盈利要求的背景下，中小型公司上市进程或受阻。随着板块稀缺性降低及行业的加速发展，物管公司的估值水平逐渐分化，关联公司实力雄厚、品牌力强、业务拓展增速快的公司更能得到市场的认可。行业处于快速扩张阶段，头部企业市占率稳步提升，实现高营收+高增长；企业进行全国化布局趋势，聚焦城市群；高业绩指引提供确定性，科技赋能加速行业发展。

多重政策利好助力估值抬升。10部门联合印发《关于加强和改进住宅物业管理工作的通知》进一步打开行业空间；“十四五”规划首提物业行业，智慧物业引领未来；规范型政策向鼓励型政策转变，物业费动态定价逐渐推行；老旧小区改造为市场带来增量空间。

千亿存量市场待开拓，万亿增量市场助飞跃。存量市场方面，当前无物业面积占比33%，在管面积远远未达天花板，仅基础物业服务就有近万亿级市场待开拓；增量市场方面，预计2030年市场规模达2.5万亿，增量规模近1万亿，天空海阔助力行业飞跃。

行业属性决定估值底，企业品牌力决定估值顶。相较于房企地产开发，物管行业具有轻资产、低负债率、现金流稳定的优势且不受行业周期性波动影响，这决定了行业较高的估值下限水平。物管公司优质的服务水平带来的品牌效应为业绩增长提供有效背书，品牌力是公司具有较强定价能力以及实现长久发展的关键。

基础物管业务仍是物管公司最重要的基本盘和成长性的保障。基础物管业务仍是物业公司的基本盘，增值服务业务占比有增长趋势。短期而言，关联地产公司近三年的高销售将增厚物管公司的业绩，长期来看，关联公司丰厚的土储面积将增强公司运营的确定性。外拓能力是物管公司的核心竞争力。

增值业务打开业绩增长空间。增值服务已经成为优质物业公司业务发展的重要组成部分，增值服务业务有取代基础物业服务成为未来利润核心来源的趋势。目前非业主增值服务较成熟，未来社区增值服务将迎来发展爆发期。

投资建议：物业管理行业全面迎来黄金时代，万亿级市场空间助飞跃，多重政策利好进一步打开行业空间。目前行业正处于快速扩张阶段，科技赋能加速行业发展，头部公司全国化布局趋势已现。轻资产、低负债率、现金流稳定的行业属性为估值提供支撑，高业绩指引和企业品牌力为估值提升创造想象空间。我们长期看好行业未来的发展以及头部企业的投资机会，A股建议关注招商积余、新大正，H股建议关注碧桂园服务、华润万象生活、金科服务、永生生活服务。