官厅蓝项目销售大厅，“五一”期间冷冷清清空无一人。高拯坤／摄

“整个五一假期，怀来很多项目的成交量都是个位数，甚至还有不少成交为零。”李明接受记者采访时说。

李明是怀来本地一名房产经纪人，“像这种现象在全国都很罕见，但却出现在北京西北的这个小县城。”

怀来，一座河北省西北部的小县城，县政府驻地沙城镇东距北京120公里，西距张家口市87公里。2015年开始，受张家口成功申办2022年冬奥会的影响，作为往返北京与张家口、崇礼的必经之路，怀来楼市瞬间水涨船高。至2017年房价最高点时，这里的新房均价已经从过去的几千元一路飙升过万。

5月6日～7日，中国房地产报记者在怀来看到，目前通往怀来及张家口方向新建的高速公路、高铁均已通车。由于缺乏产业和人口支撑，加之疫情影响，依托冬奥和文旅概念膨胀式发展的怀来楼市已陷入“冰封”状态。

怀来楼市当前局面是，一方面不少房企选择降价跑量，另一方面大多数项目去化缓慢，甚至慢到惊人的状态。以明星楼盘为例，恒大国际文化城目前在售房源单价，较最高点时几近腰斩；碧桂园官厅蓝房价较最高点时降了近3000元每平方米，即便如此，销售也惨淡。

头部房企开发的明星楼盘销售惨淡，本地房企更难过，资金压力突现，停工烂尾的风险急剧上升。

怀来县住房和城乡建设局（以下简称“怀来县住建局”）表示，自限购政策执行以来，有效遏制了炒房投机行为，但也限制了诸多外地刚需置业。目前怀来楼市交易呈现下滑趋势。

短短四五年的时间，楼市从一路高歌猛进到“一套难卖出去”，怀来，这座环京新秀之城到底何去何从？

降价，卖不动

御泉公馆是怀来本地房企开发的一个楼盘，去年凭借着20余套销量成为“销冠”。今年，售楼处空空如也，仅有一名销售员负责接待。高拯坤／摄

怀来，拥有一千多年的历史，是中国著名的葡萄酒之乡，背靠燕山，前拥官厅水库。从北京清河高铁站出发，半个小时即可到达怀来高铁站。

在县政府驻地沙城镇以南约5公里的地方，是主打温泉入户的碧桂园官厅蓝项目，虽然紧邻公路，但周边配套较县区相差甚远，东侧为湿地公园，南北两侧均为农业用地，西侧越过公路是一片荒山。

步入官厅蓝营销中心，一楼接待大厅中仅有两三名工作人员，除记者以外无一人看房。据工作人员说，目前部分楼栋已交房，项目建设整体进度约过半，但销售情况并不理想。

“五一假期我们好像只卖了一套房。”言语中，工作人员并没有热销楼盘销售员那般热情澎湃，她表示，项目房源单价最高时超过万元，目前每平方米单价在7500元上下。

“大家一提到官厅蓝，几乎都会说他们家一套房也没卖出去。可能有点夸张，但是外界都知道，从去年到现在，开发商卖的房子两只手就能数得过来。”李明对怀来楼市十分熟悉，他说，除了官厅蓝项目，碧桂园在怀来还有一个开发更早的官厅湖项目，正赶上市场火爆已基本售罄。

据碧桂园人士透露，集团在怀来仍有待开发地块，但管理层对项目的开发时间和方式或有颇多争议。

感受到怀来这个三四线城市楼市寒意的不仅是行业龙头碧桂园，还有恒大。

从沙城镇出发向东约10公里，左手边有一片庞大的在建住宅区，这里就是前两年火爆环京楼市的“京北恒大国际文化城”。据称，该项目由恒大董事局主席许家印亲自选址，系恒大在北京西北片区体量最大的楼盘。

步入京北恒大国际文化城，会给人一种平地起高楼的感觉。虽然周边分布着零散的几个楼盘，但正如本地出租汽车司机所说：“这里就是郊区和农村，北面是荒山，南面离（官厅）水库还有三四公里远。”

“来看房有班车在高铁站接送。目前我们卖得相对较好，新开盘楼栋去化比较快。”京北恒大国际文化城工作人员说，我们目前推出多项优惠政策，在售公寓单价约4000～5000元／平方米，较最高点时已降价三四千元，单套总价最低仅二三十万元，且不限购可贷款。

“恒大是怀来降价跑量最突出的房企，本地企业根本承受不住这样的力度。”一位怀来本地房企的项目经理称，“做文旅项目本来就很烧钱，现在恒大在营销上的大手笔更是让本地房企都惊掉了下巴，真是长见识看到了什么叫财大气粗。”

此前，恒大曾多次组织促销活动，甚至不惜从北京攒客用大巴车送到怀来看房，还送“米面粮油葡萄酒”。虽然营销活动搞得热闹，但记者注意到，其品牌声誉较过去有所下降，问题涉及延期、无法网签等多方面。

拓客之难，如上青天

官厅水库东侧是文旅项目聚集区域，分布着多家中介门店。但想要在这里约到一辆出租车异常困难，也缺乏完善的市政配套。高拯坤／摄

在更大的范围里，碧桂园与恒大所遭遇的降价与销售迟缓正在整个怀来楼市蔓延。

“2016～2017年我县房价处于平稳上升阶段，2018年至今我县房价处于平稳下降阶段。”怀来县住建局表示，自限购政策执行以来，有效遏制了炒房投机行为，但也限制了诸多外地刚需置业，“目前怀来楼市交易呈现下滑趋势”。

怀来县住建局提供的数据显示，目前怀来房源库存约76万平方米，去化周期约为12个月，房源库存主要分布在县城周边区域。2021年，全县房地产新开工面积约16.9万平方米。

县城周边主要指的是以官厅水库和东花园高铁站为中心，向四周扩散的二十余个文旅楼盘。开发商涉及碧桂园、恒大、鸿坤、世茂、花样年、华夏幸福、荣盛，以及数家本地房企。这些房企，大多是五六年前或更早之前进入怀来市场，针对的主要客群是来自北京的投资或度假人群，以及少量内蒙古、山西和张家口的人。

除此之外，以沙城镇为核心的县城区域是本地房企的主战场，分布着近10个在售楼盘。据多位中介人士介绍，此区域多是怀来本地人购买。

“房子去化慢，新房不停建，预售持续拿。对于怀来这种全县人口二三十万，经济相对落后的县城来说，现在楼市库存太大了。”张家口一位资深房地产市场分析人士称。

对于市场遇冷，怀来县住建局认为主要有三个原因：一是自执行限购以来，房企销售拓客困难，刚需客源少。二是受疫情影响，全县房地产营销市场冷淡。三是房地产市场交易处于下滑趋势，伴随着房地产交易价格因素影响，多数购房业主均持观望态度。

记者实地发现，房价下滑成交萎缩仅是表象，占据怀来楼市过半的文旅楼盘，虽然主打文旅度假属性，但配套和交通普遍较差。

例如碧桂园与恒大旗下项目，以及自称“五一假期”卖出去40套房成为“销冠”的鸿坤悦山湖。悦山湖项目位于官厅水库东侧，距沙城镇近50公里，据北京康庄镇近30公里，除项目自有的配套设施，其他市政施设几乎为零。自驾相对便捷，但实际的通勤并不算通畅，周围罕见出租车，北京方向开来的公共汽车一小时一趟，去往沙城镇则需近一小时。

“今年疫情好转后，按理说市场应该很快复苏，但实际上并没有。开年到现在，虽然有恒大鸿坤等项目卖得还可以，但还有不少项目去化是个位数或者零。”李明表示，“疫情之前，怀来市场相对好一些，但远没有2016年前后那么火爆。差不多从2019年开始，就有项目陆续降价。到了去年的疫情期间，市场基本陷入停滞，不夸张地说卖一套房就能轰动整个怀来楼市。说到底还是市场的底子太薄。”

“成也萧何败也萧何”

恒大国际文化城是恒大京西北体量最大盘，主打文旅概念。之前两年，火爆整个环京楼市，如今不可同日而语。高拯坤／摄

2015年开始，受张家口成功申办2022年冬奥会和宣布举办2019年世界园艺博览会的影响，作为往返北京与张家口、崇礼的必经之路，怀来楼市瞬间水涨船高。品牌房企纷至沓来拿地盖房，一时间怀来楼市热闹非凡。

至2017年，怀来房价从之前的几千元飙升过万元达到均价最高点，个别高端项目单价甚至逼近2万元。房价大涨后怀来县加入了环北京限购城市的队伍，这在当时让市场感到意外。目前，怀来在售楼盘超过30个，均价在5000～8000元／平方米，其中绝大多数楼盘价格较高点已经下降2000～3000元／平方米。

“如果整体地看怀来楼市均价，降幅可能没有这么严重，因为有不少楼盘价格变化较小。”某品牌房企怀来项目人士称，开盘越晚，越容易降价，反之开盘越早降价越难，因为一旦大幅降价极易引发前期业主不满，特别是一些售价过万元的别墅或高端项目。

对于怀来楼市过去的一飞冲天与如今的冷清。有房地产业内人士总结出四个影响因素。

第一个是环京，怀来距北京最近处仅50公里，但50公里仅仅能到北京的八达岭长城；第二个是大数据产业的引入，但新产业并没有给怀来带来太多人口和就业，对楼市影响甚微；第三个是冬奥会，虽然诸多楼盘打上了“冬奥会”标签，但怀来只是北京前往张家口和崇礼的途经之地，享受冬奥会红利有限；第四个是文旅项目虽然建设火热朝天，但水库和高山并不构成独特的文旅资源。

“概念背后就是价值，但概念是虚的，楼市和房价的支撑是产业，是人口，是优质的配套和城市巨大的发展潜力。”谈到未来，前述品牌房企怀来项目人士略感担忧，如果市场一直不好转，大房企还好，会想着法子把项目进行下去，一些本地房企或者是资金困难的房企，太容易烂尾了，“现在，已经有不少项目停工了。”

在去年7月，怀来县传出取消限购消息，但紧随其后就被官方辟谣。在楼市持续“冰封”的背景下，怀来楼市未来会如何？怀来县住建局表示，要坚决贯彻落实“房住不炒”的原则，同时严格执行限购政策，从因城施策的角度出发，采取有效措施，进一步遏制炒房投机行为，规范房地产市场秩序，保持房地产市场供需平衡、交易理性、健康有序发展。

对于怀来楼市如今的局面，一位资深房地产行业人士认为，品牌房企文旅项目遭遇困境，本质是套路别人却自己被套路。怀来楼市遇冷，是开发商与购房者逆大城市化，忽略城市决定楼市的大胆试错。五环以后是六环，六环以后是七环，七环以后是怀来，这可以是娱乐段子，但未经深入市场调研就扎堆投资，在政策和疫情的不可测扰动后，教训确实够惨痛。

上述行业人士还说，房子卖得出去也不一定是好项目，让买房人住进去觉得舒坦，生活便捷，其乐融融，甚至十分庆幸能住这样的项目才是好项目。房子背后是生活，房价背后是居住价值，对居住价值的主要贡献来自于业主坐地可享的城市资源。（应采访者要求，文中李明为化名）

对话

怀来县住建局：住宅发展受限，做好留人和发展新经济

中国房地产报：目前，住建部门工作中遇到哪些困难？

怀来县住建局：困难有三个方面。一是住宅类房产发展受限，本县刚需客户已基本满足住房需求；二是商业房产遭遇制约，随着经济增长放缓、市场需求下降、社会购买力增长缓慢，尤其是互联网电商对实体店的巨大冲击，再加之经过多年快速发展，以商业综合体、商城建设运营、店铺建设租赁等为主的商业房地产行业也受到了严重制约；三是房地产产业转型出现困难，比如房地产企业转型到养老地产，但由于养老地产投资模式不完善、养老市场需求短期内难以“成势”等原因，同样陷入困境。

中国房地产报：怀来的购房群体主要是哪些人？

怀来县住建局：目前，我县产业发展和人口导入以临近北京区域最为活跃，主要承接的是北京外溢客户群体和高端技术人才；一部分是奋斗在外省希望返乡置业的刚需群体，以及张家口甚至河北省其他县市瞄准怀来产业聚集发展的企业员工等；另外一部分为看中怀来县生态环境的北京养老群体。

中国房地产报：在今后的城市建设与发展上，怀来有哪些打算？

怀来县住建局：怀来要做好两方面工作，一是围绕留住人才，发展新经济。加快推进葡萄酒庄集群、大数据中心、科技产业园区等一批重点项目建设，进一步发展壮大葡萄产业、数字经济、文旅康养三大主导产业，提振县域经济发展。以吸引人才为目标，围绕生活、就学、就医、落户等方面，研究制定服务人才的优惠政策，既要把人才引进来，更要把人才留下来。鼓励和吸引投资者投资兴业，营造更加优质便捷的营商环境，更好地吸引聚集高端人才，让怀来成为京西北产业发展的高地，人才集聚的洼地。

二是围绕集聚人口，打造副中心。怀来定位为张家口市副中心，根据“以水定人”，我县将挖潜放大临京优势，通过产业发展、城市建设、交通建设等途径，面向北京及京西北区域，大力吸引人口集聚，全力打造张家口市副中心和对接北京的桥头堡。

中国房地产报：在怀来提升城市综合竞争力的过程中，住建部门将发挥怎样的作用？

怀来县住建局：我们将从以下几个方面提升城市的综合竞争力：一是打造人文环境，提高文明程度。要以创建文明城市、文明社区、文明村镇、文明行业等活动为载体，不断提高市民素质，夯实科学发展怀来的人文基础，使居民良好的人文习惯成为一种自觉行为。二是打造市场环境，提高开放程度。要进一步整顿和规范市场秩序，加大市场监管力度，保护公平竞争，打击各种违反市场规范的行为；建立和完善社会信用体系，形成以道德为支撑、产权为基础、法制为保障的社会信用制度。

中国房地产报：对今后怀来楼市的期望是什么？

怀来县住建局：响应中央号召，发挥生态资源优势，以人的城镇化为核心，保持我县房地产市场健康平稳地发展。