“两集中”新政之下，广州首批次集中供地结果解读
“两集中”政策是继“三道红线”、“两道红线”等金融监管措施之后，对土地市场重要调控举措。4月26、27日，广州迎来2021年首批集中供地的竞拍。作为首个进行集中拍地的一线城市，广州此次竞拍市场关注度极高。在土地新政之下，广州第一批次土地集中出让表现如何？以下将分别从供应、成交、对未来市场影响等方面进行分析。
01供应情况
▌宅地出让总用地面积占全年计划六成，挂牌总价超901亿元
根据此前广州市规划和自然资源局发布的《广州2021年住宅用地出让》公告，广州将于3月、6-7月、9-10月分三次集中发布出让公告、集中组织住宅用地公开出让。预计全年度计划出让住宅用地占地面积约628.6万㎡，与2020年供应的618万㎡住宅用地占地面积相比，2021年计划出让的住宅用地面积微增1.7％。
其中，此次一共推出48宗住宅用地，总用地面积约393.6万㎡，总供应建筑面积达928.5万㎡，起拍总价超901亿元，占全年住宅用地供应计划的62.6％（按占地面积计算），“集中供地”政策在广州得到积极落实。
广州市2021年集中供地公告时间及供地面积情况
数据来源：广州市规划和自然资源局
▌区域分化显著，主要分布于外围区域，“供地大区”增城区挂牌地块宗数居首位
分区域看，地块主要分布于增城、南沙、从化、花都等外围区域。其中增城区是供地宗数和供地面积最多的区域，共推出18宗住宅用地，南沙、番禺各推出5宗，花都、从化各为4宗。而中心区域天河、越秀、海珠均暂无供地，去年楼市热门区域黄埔区此次也仅有3宗宅地供应，其中两宗宅地位于断供多年的知识城板块，容积率为1.0-1.2，未来将开发成为低密度豪宅。
▌延续以往竞拍规则，采用“限地价＋竟配建＋摇号”出让
从竞拍规则来看，本批次集中供应地块均采用“限地价＋竟配建＋摇号”的方式进行出让，竞拍保证金比例为20％。
其中，部分地块对竞得企业进行了限制，如番禺区广州南站BA0401009、BA0401017地块对竞得人建设广州市重点工程进行了要求。白云区白云大道北永泰客运站地块则要求竞得人配建公交首末站、公路客运配客站等公共配套。番禺区南站核心区TOD项目地块要求该用地用于广州南站一体化综合交通枢纽项目建设，且自持物业比例不得低于项目商业商务总建筑面积的50％。
02成交情况
▌成交宗数42宗，总成交额达906亿元，近半数地块有溢价
经过两天激烈的竞拍，本次集中供地共成功出让42宗地块，总成交建筑面积799.2万㎡，总成交金额达906亿元，其中有4宗地块达到最高限制地价进入摇号阶段。另外有6宗地块流拍。
从区域来看，增城区成交14宗，流拍4宗；白云区成交7宗，流拍1宗；番禺、南沙各成交5宗；花都成交4宗，黄埔成交3宗；从化成交3宗，流拍1宗；荔湾成交1宗。
从成交溢情况来看，20宗地块底价成交，22宗地块有溢价成交，其中溢价率超40％的地块有9宗，溢价率在20％-40％的有6宗，溢价率在10％-20％的有3宗，溢价率低于10％的有4宗。整体而言，相比去年全年10.47％的溢价率，本批次出让地块溢价水平均有所提升。
▌区域、地块成交热度分化，优质地块竞拍热度高
去年以来，广州楼市热度区域分化显著，黄埔、南沙楼市成交热度明显高于其他区域，而本次集中出让地块也呈现出区域分化明显的特征。
竞拍前，黄埔的三宗地均获得多轮报价，其中黄埔区HBPQ-A-6地块最为热门，在进入报价阶段仅30秒后，便达到最高限制地价，进入摇号阶段；同样位于黄埔区的另外两宗宅地在竞拍前也获得多轮报价，黄埔知识城ZSCN-E3地块竞拍前获得了超20轮报价；南沙区亦有多宗地块竞拍前获得多轮报价，2021NJY-3南沙区横沥岛义沙涌以西地块竞拍前便获得超10轮报价。此外，位于番禺区新造镇广州国际创新城一期C居住地块也十分热门，竞拍前便获得20多轮的报价。
而增城区多宗地块仅获得一轮报价，截止竞拍前夕，增城有5宗地块无人报价，从化有2宗无人报价，花都、白云各有一宗无人报价。
集中竞拍阶段，黄埔三宗地块报名企业数量均超20家，知识城ZSCN-E3地块报价轮数达63次，知识城ZSCN-E2地块报价轮数达48次，均进入待摇号确定竞得人阶段；白云区金沙洲AB3701008地块报价轮数高达113次，报名房企数量达21家；番禺区新造镇广州国际创新城一期C居住地块报价轮数高达183次，报名房企数量达21家；南沙区庆盛枢纽区块沙公堡涌北侧地块报价轮数高达110次，报名房企数量达11家。
而白云区白云生物医药健康产业基地二期融资配建地块二、增城区朱村街朱村大道西、增城区正果镇正果大道西侧、增城区增江街经三路与纬六路交汇处、增城区广河高速中新出入口东侧、从化区江埔街河东南路与从化大道交汇处共六宗地块流拍。
▌多房企分羹，越秀成最大赢家，9宗地块涉及合作拿地
此次竞拍，多家房企均有所获。除4宗摇号待确定地块、6宗流拍地块外，其余38宗地块中，共32家企业有所获。其中，越秀成最大赢家，拿下荔湾、白云、南沙、番禺、增城共6宗地块，合计规划建面为133.7万平米，合计总金额达107.7亿元；增城区2宗、花都区1宗地块被金地收入囊中，合计总金额为59.2亿；新鸿基以总金额70.8亿元拿下番禺地块；中国旅游集团以83.9亿元拿下花都2宗地块。
9宗地块涉及合作拿地。其中，广晟＋中国铁建拿下花都区中央商务区组团综合开发地块；融创＋厦门国贸联合体拿下增城区荔湖街增城大道三联路段北侧地块；招商＋弘阳联合体拿下白云区石门街朝阳联新东街AB2401065、AB2401073、AB2401076地块；珠江实业＋广州水务投资拿下白云区同嘉路AB3803035地块地块；另4宗涉及合作拿地地块均有越秀身影。
03重点地块分析
▌广州市黄埔区广汕路以北、黄埔军校小学西侧地块
地块解读：该地块热度较高，在正式竞拍前就获得多家房企报价，23日17时，黄埔黄陂HBPQ-A-6地块正式进入报价阶段，仅仅用了30秒时间报价就达到最高限地价，转为摇号！该地块报名企业含马甲超过300组，仅是地块保证金就超过1000亿！比本次所有挂牌48宗地的总起拍价901亿高出了100亿！
该地块扣除需配建的10448平租赁住房，最终楼面价为27273元／平！共有34家房企报名参与该地块的竞拍角逐，包括中海、龙光、保利、金茂、电建、朗诗、龙湖、华发、平安、华宇、金地、金融街、联发、美的、海伦堡、五矿、万科、华润、绿城、路劲、旭辉、雅居乐、时代、卓越、招商、正荣、中建一局、中建五局、中建八局、越秀、中交、中铁建等房企。
34家房企经过19轮激烈争夺，最终，竞价达到最高限价256451.9万元，折合楼面价为27273元／㎡，溢价率为26.25％。地块竞买进入摇号环节，将于限时竞价后3个工作日内摇号确定竞得人。
地块航拍图
▌黄埔区知识城ZSCN-E2地块
地块解读：该地块在竞拍20分钟，48轮报价后，便进入摇号阶段。共有26家房企报名参与该地块竞拍，包括有龙湖、奥园、德信、金地、五矿、万科、华润、合景、弘阳、融创、阳光城、雅居乐、时代、卓越、招商、正荣、越秀等房企。
经过48轮激烈争夺，最终，竞价达到最高限价119622.1万元＋竞配建面积10350㎡，折合楼面价为27044元／㎡，溢价率为45％。地块竞买进入摇号环节，将于限时竞价后3个工作日内摇号确定竞得人。
▌黄埔区知识城ZSCN-E3地块
地块解读：该地块在竞价63轮后进入摇号阶段。从报名参与该地块的房企来看，共有21家参与竞拍，包括有万科、中海、平安、保利发展、龙湖、越秀、龙光、金茂、卓越、合景、弘阳、恒大、奥园、时代、正荣、海伦堡、招商、金地、华发、雅居乐、德信、中骏、五矿等房企。
最终，竞价达到最高限价163107万元＋竞配建面积16650㎡，折合楼面价27217元／㎡，溢价率为45％。地块竞买进入摇号环节，将于限时竞价后3个工作日内摇号确定竞得人。
▌番禺区新造镇广州国际创新城一期C居住地块
地块解读：本次出让地块位于番禺区新造镇国际创新城，毗邻新造地铁站，地块左侧是暨南大学番禺校区。该宗地块共吸引包括金地、金融街、五矿、万科、华润、绿城、弘阳、时代、招商、越秀、中交、中铁建等21家房企报名参与竞拍。该地块在正式竞拍前就获得了32轮报价，正式竞拍后，经过85轮抢夺过后，竞价达到该地块最高限价535178万元，进入竞配建环节。最终，经过183轮抢地大战，竞价达到最高限价535178万元＋竞配建面积45900㎡，折合楼面价为33599元／㎡。地块竞买进入摇号环节，将于限时竞价后3个工作日内摇号确定竞得人。值得一提的是，该地块也是番禺首宗摇号地块。
▌南沙区庆盛枢纽区块沙公堡涌北侧地块
地块解读：本次出让地块位于南沙区庆盛枢纽区块沙公堡涌北侧地块，毗邻庆盛地铁站，该宗地块共吸引包括金地、华润、旭辉、招商、中建二局、越秀、中交等11家房企报名参与竞拍。经过110轮竞价后，最终该地块由广州招商房地产有限公司（招商）以总价413100万元竞得，成交楼面价18108元／㎡，溢价率为35.84％。
▌南沙区南沙街进港大道南侧地块
地块解读：本次出让地块位于南沙区南沙街进港大道南侧，毗邻金洲地铁站，地块右侧是南沙碧桂园、左侧有金洲小学。该宗地共吸引了包括越秀、融创、金地、美的、正荣等5家房企报名参与竞拍。正式竞拍后，经过21轮抢夺过后，最终由广州市融创地产有限公司（融创）以总价101020万元竞得，成交楼面价19919元／㎡，溢价率为24.69％。
▌白云区金沙洲AB3701008地块
地块解读：地块位于金沙洲浔峰山东路西北侧，距离地铁6号线浔峰岗站约1.2公里，周边有沙凤小学、白云区金沙第二幼儿园、白云广附等学校。地块共吸引了包括万科、中海、平安、保利发展、越秀、中铁建、华润、融创、招商、金地、雅居乐、卓越、绿城、奥园、金融街、建发、路劲、大华、德信、五矿等21家房企报名。开拍21分钟，地块报价封顶，212788万元，转为竞配建环节。竞价近2个半小时，113轮厮杀，华润置地以总价212788万元＋竞配建23400㎡斩获金沙洲地块，折合楼面价42122元／㎡，刷新金沙洲片区楼面价新高，挤进广州地价TOP10。
【小结】
历经2天忙碌、紧张的竞拍，广州首次集中供地竞拍以906亿完美收官。
我们认为此次的竞拍热度大概率不会影响政府未来的推地规则，但在具体的地块起始价、最高限价等方面存调整空间。此外，优质地块竞拍热度高，一定程度上会带动市场情绪，特别是地块周边的市场情绪波动。未来整体市场热度将依赖于政府政策与市场的博弈，总而言之，2021广州市场整体仍可期。
本批次集中出让地块详细列表
