来源：米宅，本文转载已经过公众号授权。

是的，这次我来成都了。

到成都印象深刻的不止是摇号买房，还有排队进LV。

而调研完，逐渐发现不止这些，这个城市需要你慢慢的品味：

比如，我正在楼下吃串串，忽然听到隔壁老板娘开始邀约，8点以后我们打麻将。

比如，百夫长因为有了成都一位小姐姐的指引，突然间不想回来。

……

从2006年成渝城市群概念的提出到现在，是以肉眼可见的成长速度，出现在全国人民的视野中！

01

我们都知道，楼市有三大核心要素，那就是人口，土地和政策。

因为他们代表需求，供给和杠杆。当然，成都也不例外。

提起人口——

2019年全国常住人口统计中，成都1658万人，全国排名第四，而排名前十的城市中，论人口增量，成都排名第三。

而2019年成都的GDP，1.7万亿，全国排名第7。

2020年GDP依旧第7名，稳居前十。

再来看，人才流入的情况，在应届生，海归，流动人才选择城市中，成都都是排名靠前的。

不禁让我想起了2017年成都放开人口落户之后，锦江，高新，天府这些区域即使在烈日下也排起长龙，有的晚上12点都来排队。

这势头不亚于排队买房。

——图片来源百度图片

在这种超强的吸引力的情况下，小学生的数量也是一直增加的，小学生的数量代表了一座城市的活力和未来。

成都一个来了就不想走的城市，在这点体现的淋漓尽致。

虽然不排除有人为了摇号，但成都的吸引力，就是用脚投票的结果。

再来看，政策的红利。

成都有一个独一无二的优势就是＂沿海化＂。

说白了就是，在一带一路的政策下，成都虽然地处内陆，但是又面向亚欧大陆开放中心位置的西部城市。

从注重基础建设，到承接东部外溢，再到启动开放＂内陆时代＂，成都正在一步一个脚印的向前迈进。

这不，在前一段时间内，《国家综合立体交通网规划纲要》发布，在国家众多城市群中。

成渝成为京津冀，长三角，粤港澳大湾区之后的第四极，未来不少交通设施都将围绕成渝都市群而建。

政策的红利直指成都，这让成都拥有最多的领事馆，西南最大的交通中心。

02

那么成都的发展方向如何？我们来看这张图：

从这张规划中，直接就可以看出答案。

成都的发展方向：北改，西控，中优，南拓，东进

简单几个字，暗示了成都未来20年的发展只能往南和东。

一路向南，向东成为成都的归宿，并且信心十足。

从这张图中就可以看出：

从成都核心区到天府新区的兴隆湖版块30.5公里。

从成都核心区到东部新区航空港版块52公里。

天府新区把成都的城市边界扩张到30公里外，已经够厉害。但是东部新区直接把城市边界再次拉长几乎是原先的2倍。

成都把最好的留给了天府新区，而天府新区把最好的留给了天府大道。

天府大道两侧随处可见的景观：

天府大道夜景：

双向8车道，途径麓湖以及天府公园，虽然过了绕城以后有偶尔的断裂带，但是政府也把它打造的很美，荒野中不失精致。

最最关键的是，一条天府大道两条地铁线路，地铁1号线，以及地铁18号线。这放在全国的城市中都屈指可数。

并且这两条地铁线直接干到30公里外，可见重视程度。

而成都往东，并不向往南那么顺利，这需要跨龙泉山，造价可见一斑。

——图片来源百度图片

而东部新区，跨过龙泉驿区，直接到了简阳。

简阳的板块中，主要是空港新城，简州新城这两个。原先空港新城市核心，现在两者重点发展。

有消息称，原来由龙泉驿和高新托管，现在很有可能成都直管。

除此之外，这个片区，规划的地铁线路也不少。

▲图片来源成都地铁

受地形的影响，成都东进也势在必行，向东，不仅可以让成都从两山中间出来，还可以为成渝联动提供便利。

目前两个区域，明显天府要好太多，东部现在有待发展。所以一定要沿着城市发展轨迹来选筹。特别是天府新区。

看到这真的想说：成都的地铁有尽头，但是成都的新区没有！

03

那么，成都的市场是怎样的？

1，成都的政策是对刚需非常友好的。

在成都提到最多的就是网红盘，这类盘最大的一个特征是低价。就这一个因素就足够很多人来摇号。而成都的摇号政策则是刚需优先，区域户口＋区域社保，是第一顺位。

说到顺位，成都的买房政策真的是一个非常烧脑的存在，不亚于双十一计算优惠。具体可以看这张图：

▲图片来源致富能手

虽然现在规定网红盘限售5年，但是对一个刚需来说，自住也是可以的。

你想想以1万出头的价格买到天府新区也是非常划算的。最典型的就是川发天府上城，配套成熟，位置不错，万人摇一点儿也不为过。

毕竟周边的二手房鑫苑鑫都汇2.3万，德商御府天骄3万。

2、成都的房价高低共存。

这是个非常有意思的现象，在我们以往的概念里，城市扩张随着环线进行，房价依次递减。

成都不是。在成都我3.5环2万，四环的会说，我凭什么不能2万。

就拿最简单的例子来说，在温江有1.8万-1.9万的房源，在成都老城依旧可以。

3、限价尤为明显。

去售楼部里最为明显的一张图，就是土拍价格图片。

不管是低价拿地还是高价拿地，下面的图一定会在售楼部：

贵的告诉你，我高价拿地；

便宜的告诉你，我性价比高，周边楼盘的楼面价就跟我们的售价差不多。

双限下产生的低价盘

在有些地区限价几乎都不存在的情况下，这里依然很严格。

4、市场上演冰与火之歌。

在天府新区，我们遇到了不验资不让进的楼盘；

也有的盘不到1小时，将近10组客户；

也有的盘置业顾问领着看样板间都是成群结队的；

有的更是不是刚一，不用进去，因为进不了摇号池。

天府新区某售楼部情况：

但是除了天府新区外，出了售楼部，3、4组小蜜蜂围着你，顺销楼盘一大把。

此时成都的火热只属于天府新区。

04

虽说如此，但成都还是有不少的问题存在：

1、最典型的就是框架比较大，新区断裂带需要时间来填平。

天府新区自从绕城往南，明显感觉不如市区内部，虽然努力再填平，但是还能明显的感觉到断裂带。

兴隆湖附近的商务写字楼，入驻的企业不多，并且道路多为断头路。想要发展需要很长的时间。

天府新区尚且如此，更何况北区，西区，以及东区，一个3.5环就暴露了所有。

并且成都还喜欢跳跃发展，一个三圣乡还没发展好，就持续往东走，这中间又该如何呢？

2、成都的教训要比以往来的晚些。

这是我在去看样板间的路上拍的一张照片，成都2016年之前5年不涨，从2017年到2021年几乎涨了1倍。

而高新区上涨尤为激烈，有盘直接翻了2-3倍。

这中间并非大家都满载而归，在看好的锦江生态城，中海某盘，与周边价差4-5千的情况下，成为网红盘。

但是一个515政策，谁在裸泳就看出来了。

并非低价都会让你高枕无忧，暴击成功。

2、限价的弊端尤为明显，降价减配。

限价往往跟减配相关联，因为利润。这点儿，在成都交房时候也尤为明显。

当初激动人心的摇着号，交房后，流着泪维权。

温江汇智栖岸名居就是如此，公共区域吊顶只有2.2米，瓷砖掉落等等，让业主苦不堪言。

限价这把双刃剑，让不少人又爱又恨！

05

最后对当下的成都有几点看法：

1、天府新区成熟区域的低价盘可以入手，刚需赶紧迁户口摇号。成都为了留住人才在天府新区，天府的社保不能在二圈层买，早点入手会比较好。

2、在二圈层的户口，不妨去天府或者高新去试试，毕竟几千块钱的价差还是挺香的。

3、网红盘限售5年，对投资来说一个比较大的弊端，不如去二手房看了。

4、三圈层没啥价值的，除了地缘以外，其它不要碰