用经营贷炒房，俨然成为妇孺皆知的秘密。

“大家都在心照不宣地做这些事。银行既有业绩增长的需求，也有向中小微企业投放经营贷的考核任务，而经营贷流入一线城市的楼市，还款能力有保障。”4月19日，深圳某银行支行行长对时代周报记者透露，目前，各家银行普遍都在根据银保监会和央行的要求进行大力排查，“严查经营贷违规流入楼市的态势还会持续下去，但能否标本兼治还需时间观察”。

央行日前公布的数据显示，2020年年末，银行本外币住户经营性贷款余额为13.62万亿元，同比增长20%，全年大幅增加2.27万亿元。

与经营贷规模大幅增加相呼应的是，北上广深等热点城市的房价自2020年来持续上涨。

4月16日，银保监会副主席肖远企在新闻发布会上公开表态，语气坚决：“经营贷用于包括房地产市场在内的非生产经营用途都是违规的，必须纠正，在执行上不能打折扣”。

早前，全国各地的监管部门已经行动起来。

浙江银保监局发布风险消费提示，浙江银保监局相关负责人还表示，将重点关注非营商人员的经营性贷款、逻辑上明显不合理的大额消费贷款、全款付清购房款同时又在银行办理房地产抵押贷款等三类贷款。

监管层频繁发声，这场针对违规挪用经营贷“炒房”的大清查正步入深水区。

2020年以来，经营贷违规流入楼市的现象有所抬头，甚至形成了一条利用经营贷炒房的完整灰色产业链，部分贷款中介机构明码标价为客户提供“经营贷”炒房的通道。

在资本等各方因素的推动下，2020年以来，北上广深一线城市房价在不断上涨，并在2021年春节后快速蔓延至部分二线城市，经营贷违规流入楼市的现象也被推至聚光灯下，由此引发了这一场前所未有的排查经营贷炒房行动。

“从根本上来看，宏观经济表现不太理想，实体经济不好做，很容易出现亏损。在炒房客、助贷中介机构和银行的推波助澜之下，导致利息较低的经营贷变成了炒房的工具。”前述深圳某银行支行行长向时代周报记者分析。

另一方面，各地“围剿”经营贷违规流入楼市的态势愈演愈烈。本是惠民惠企的金融产品，对经营贷的严查会否殃及池鱼，抑制正常的中小企贷款需求，亦值得深思。

央行金融市场司司长邹澜在4月12日表示，已初步摸清经营贷流入房地产典型案例的典型做法和关键违法环节。“在解决这一问题的过程中，希望商业银行不要因为这一问题影响到对小微企业的金融服务质量。”邹澜强调。

一体两面，“围剿”经营贷将会如何收场？

“围剿”经营贷演义

这场“围剿”经营贷违规流入楼市的风暴始于上海。

今年1月29日，上海银保监局印发《关于进一步加强个人住房信贷管理工作的通知》，要求各商业银行对2020年6月份以来发放的消费类贷款、经营性贷款以及个人住房贷款进行全面自查；禁止发放无用途、虚假用途、用途存疑的贷款；防止消费类贷款、经营性贷款等信贷资金违规挪用于房地产领域。

一天之后，北京便接过“围剿”经营贷的大旗。

1月30日，北京银保监局向辖内银行机构下发监管提示函，要求各行对2020年下半年以来新发放的个人消费贷款和个人经营性贷款合规性开展全面自查，并要求银行对发现的问题立即整改，加强内部问责处理。

继上海、北京后，广东也加入“围剿”大军中。2月9日，广东银保监局公开表示，多措并举严肃查处经营贷、消费贷违规流入房地产领域行为。

此后，围堵经营贷的政策不断升级，严查“经营贷”风暴也扩至杭州、西安、成都等“新一线”城市，逐步走向全国。

这一次的全国大排查，不再是“无果而终”。

3月以来，北京、上海、广州、深圳等地相继公布自查结果：北京自查发现涉嫌违规流入北京房地产市场的个人经营性贷款金额约3.4亿元；广州发现涉嫌违规流入楼市的问题贷款金额为1.47亿元；上海调查结果显示，发现123笔经营贷和消费贷涉嫌被挪用于楼市，共计3.39亿元。

相比之下，深圳排查出来的嫌违规贷款规模较小。据通报结果，深圳提前收回21笔、5180万元涉嫌违规贷款。

这一结果出人意料，随即引发的“深房理”事件直接暴露套用信贷资金炒房已成为一种“商业模式”。

4月初，微博网友“深房理装修队003”曝光102份材料，公开举报“深房理”会员用经营贷买房、控盘哄抬房价、借名代持、制造虚假流水等违规操作。

4月8日，深圳市住房和建设局、深圳市公安局、深圳市地方金融监管局等七部门突然公布《关于对涉及“深房理”的举报事项进行调查处理的通告》，对网友举报的炒房行为予以回应。该通告显示，对于调查过程中发现的涉嫌犯罪线索，将移交公安机关依法处理。

这次被外界称为深圳楼市史上力度最大的查处行动。通告发布后，深圳部分商业银行紧急排查与“深房理”是否有业务合作；并对抵押物为“深房理”密集交易的5个小区的相关业务，进行全面排查。

“之前深圳排查的结果显示经营贷违规流入楼市的金额不多，但实际情况可能与排查结果存在较大差距。”前述深圳某银行支行行长表示，对于“深房理”这种有组织性的炒房尤其难进行排查。

经营贷变形记

严查风暴之下，原本惠企的经营贷似乎已被“妖魔化”。

经营贷是指经营用途贷款，包括个人经营性贷款、企业流动资金贷款等，主要是银行针对中小企业主或个体工商户推出的融资产品，借款人可以通过房产抵押等担保方式从银行借款，用来盘活个体企业资金。

不过，近年来，经营贷却逐渐被异化沦为炒房者的工具，这一现象在2020年尤为明显。

2020年以来，为了缓解疫情对经济带来的影响，政府加大了对中小微企业的融资支持，各大银行纷纷抛出低息经营贷，甚至给经营贷贴息，以帮助企业挺过经营难关。

其中，深圳市工业和信息化局在2020年2月底印发办法，对中小微企业和个体工商户在疫情期间获得的经营性贷款按照实际支付利息的50%给予最高100万元的贴息，贴息期限不超过6个月。

经营贷的周期也越来越长，最长达20年，额度可达千万元。相比之下，经营贷的利率明显低于按揭贷款，经营贷利率为3%至4%，而按揭贷款利率为5%至6%。

由于房地产贷款监管趋严，加上国内热点城市房价持续上涨，具备利率低、年限长、额度高的经营贷成为炒房客青睐的新工具，并逐步衍生出了一条利用经营贷套利买房的完整灰色链条。

时代周报记者了解到，在各地市场上活跃着这样一类助贷中介机构和房产经纪公司：专门为购房者注册或过户公司，并伪造经营流水，把购房者“包装”成企业经营者，然后找垫资公司为购房者提供过桥资金来全款买房，待房子过户后，再将房子作为抵押物，向银行申请经营贷来偿还过桥资金；或是帮助购房者经过转手多次后，挪用个人经营性贷款用于购房首付款。

4月19日，深圳一家助贷中介机构工作人员对时代周报记者表示，目前各大银行都在排查经营贷违规流入楼市，帮助客户用经营贷买房的“一条龙”服务明显减少了，虽然还可以操作，但手续更复杂，而且面临“抽贷”风险较大。

这条灰色链已经引发监管关注。

3月18日，深圳银保监局通报3起经营贷资金违规流入房地产市场的典型案例，指出了银行资金违规流入房地产市场的三个路径，包括银行员工误导客户套取经营性贷款买房；客户经理在微信公众号不规范开展业务宣传；个人套取经营贷资金违规流入房地产市场。

“银行客户经理一般都非常清楚客户申请经营贷的真实用途，即便知道客户要拿去买房，但只会睁一只眼闭一只眼，只要表面合规就行，客户只需提供正规的经营贷款的用途，比如采购设备的合同，银行一般不会去审查真实用途。”深圳一名资深银行从业人士对时代周报记者表示。

前述深圳某银行支行行长直言：“银行对每年利润增长都有要求，对小微企业发放经营贷也有考核指标，监管层明确要求要向中小微企业倾斜,但是真正有经营、还款能力的中小微企业并不十分多。的确存在一部分贷款流入到了包装成企业经营者的炒房客手中。”

“一个巴掌拍不响，市场上的确有一拨人利用监管漏洞，通过经营贷炒房套利。”前述深圳某银行支行行长表示：“对于贷款流向，其实银行让工作人员在发放之前都是心里有数的。”

银行年报数据显示，截至2020年末，工商银行、农业银行、建设银行、交通银行的个人经营贷款分别达5216.38亿元、3795.54亿元、1384.81亿元、1209.85亿元，分别较2019年末增幅为50.8%、43.60%、188.18%、117.76%，增幅可观。

数据显示，深圳2020年二手房价涨幅14.1%，位居全国第一，广州、北京、上海的二手房价涨幅分别为7.5%、6.3%、6.3%，分别排名全国第9位、第12位和第13位。这轮涨价延续到2021年，并从一线城市向二线城市的转移。而随着管控经营贷、限购限价等政策的陆续推出，2021年3月，一线城市房价环比涨幅整体收窄。

楼市财富效应凸显，更吸引了炒房客利用经营贷加杠杆炒房套利，进而再推动房价持续上涨，而助贷中介机构则可从中收取服务费，银行则在不用担心还款风险的前提下，完成考核任务和业绩增长，在这个炒房生态链上，每个环节均可获利。

光大银行金融市场部分析师周茂华对时代周报记者表示，此前经营贷违规流入楼市，主要是门槛不高、手续简便、利率低，相对于房地产融资成本、房贷整体利率，中间确实存在套利机会；经营贷资金具体使用、流向跟踪监控难度大、成本高；国内相关监管和银行相关业务制度完善等方面存在一些短板。

“部分银行出于增加业务、获客，对于申请经营贷客户审核不够严格，贷中贷后管理不到位等问题，导致其中部分资金违规流入楼市，对局部楼市价格非理性上涨起到助推作用，削弱局部楼市调控效果。”周茂华表示。

严查的平衡点

正因银行在经营贷违规流入楼市中扮演着“关键”的角色，在这场肃清风暴中，监管部门要求银行严查贷款真实用途和整治内部管理。

不过，在“围剿”经营贷炒房的背景下，如何平衡好严查与对小微企业的金融服务质量之间的关系，也是银行当下面临的挑战。

中国银保监会、住房和城乡建设部、中国人民银行有关部门负责人回应称：当前，一些经营用途贷款被违规挪用于房地产领域，一定程度上挤占了实体经济的信贷资源。严肃治理此类违规行为，将释放更多信贷资源服务实体经济发展，促进金融与实体经济良性循环。

央行数据显示，2021年一季度，个人经营贷款增速回升，个人住房贷款的增速回落。3月末个人住房贷款余额同比增长14.5%，比上月和上年同期分别低0.2和1.4个百分点。个人经营贷款同比增长24.6%，比上年同期高11.5个百分点。

个人经营贷款与个人住房贷款一升一落之间，到底有多少个人经营贷款继续流入楼市，这是值得关注的地方。

根据银保监会日前披露的口径，2021年一季度信贷资金更多流向科技创新、绿色发展和小微企业、个体工商户、新型农业经营主体。一季度小微企业、个体工商户、制造业贷款分别增加2万亿、4002亿、1.2万亿。

近日，银保监会办公厅下发了《2021年进一步推动小微企业金融服务高质量发展的通知》，从21个方面给予政策支持，但是也要求防止信贷资金变相流入资本市场和政府融资平台、房地产等调控领域；对个体经营者比照个体工商户和小微企业主，为其经营性贷款办理延期还本付息等。

前述深圳某银行支行行长表示，一边是严查经营贷流入楼市，一边要求加大对小微企业金融服务，在剔除流入楼市这部分的贷款量之后，会倒逼银行认真去寻找有真实需求贷款的小微企业，有利于真正在做市场的小微企业融资。

广东一家银行客户经理对时代周报记者表示，很多小微企业本身实力小、资金少，抗风险能力较弱，存在较大的还款风，一旦形成不良，银行客户经理和分管领导都要担责，因此大多不愿贷款给这些小微企业；而一些经营情况良好的优质小微企业，往往会拒绝银行的贷款，毕竟贷款都是有成本的，在当前经济环境形势下，企业主不敢轻易动用贷款来做大规模。

该名银行客户经理直言，在他接触的小微企业贷款中，大部分都流向了楼市，今年严查经营贷炒房之后，申请经营贷的客户明显下降了，预计未来很多助贷中介机构会死掉。

银保监会普惠金融部副主任丁晓芳在新闻发布会上表示，银行基层“不敢贷、不愿贷”，是普惠金融服务当中反映比较多的一个问题。在机制和能力建设方面，要继续深化“敢贷、愿贷、能贷、会贷”。

“经营贷仍存一定套利空间，经营贷资金流向监控难以跟踪监控。银行完全杜绝经营贷的违规使用，难度仍较大。”周茂华表示，银行加强经营贷审核一定程度增加银行业务经营成本，同时，部分银行将适度压缩经营贷规模等，这可能会增加小微企业融资成本。

周茂华认为，整体上，国内利率市场化改革已取得很大进展，银行业本身竞争压力大，经营贷最终成本水平还是受市场供需影响，预计新监管环境将滤除“投机炒作”客户需求，对小微企业的金融服务质量影响有限。