截止2021年4月11日，在所有的44家物业服务上市企业中（其中港股40家，A股4家），共有42家发布2020年度业绩报告（其中鑫苑服务发布的业绩报告未经审计），2家A股上市企业（南都物业和特发服务）尚未发布业绩报告。我们对这些企业披露的信息进行研究，得到一系列成果，将于近期陆续发布。本文是这一系列研究成果中的第二篇。

伴随着新冠疫情黑天鹅的出现，全球经济在2020年遭受重创，众多行业发展受阻，而物业服务行业却凭借稳健的现金流以及在抗击疫情中勇挑重任的出色表现，行业价值被市场及社会重新认识。目前物业行业仍处于资本加速介入阶段，结合头部物业企业加快跑马圈地的行业背景，2020年上市物业企业管理规模借助资本市场东风一路狂飙，实现了从合约面积到在管面积的持续稳健扩张，印证了当前“规模为王”的行业真经。

截止2020年底，40家在港上市物业服务企业在管面积均值约1.09亿平方米，同比增长达50%，合约面积均值1.80亿平方米，同比增长约28.6%。快速拓展的规模为上市企业创收带来持续的增长源动力，同时也成为上市物业企业在资本市场上乘风破浪的强有力底牌。

近三年港股上市物业企业管理规模均值情况

注：均值指标统计只针对已披露相关数据的上市公司。

1、规模仍是上市企业在资本市场的试金石

行业发展的现阶段，多渠道扩大管理规模仍是物业服务企业发展的第一要义，一方面，规模是基础物业服务的直接来源，是增值服务延伸的重要基础；另一方面，资本市场对规模大的企业认可度高，估值也更高。

部分在港上市企业市值与在管面积关系

从多数在港上市企业的市值和管理规模的关系上可以看出，市值高的企业往往规模较大。不仅如此，进一步分析还能发现，市盈率和管理规模之间存在着显著的统计意义上的因果关系。我们对相关数据进行了回归分析，发现管理规模每提升1亿平方米，市盈率能够提高约6.5倍。

部分在港上市企业市盈率与在管面积关系

高速扩张的管理规模助力上市物业服务企业在资本市场上乘风破浪，而部分企业融资所得资金又多用于市场收并购等相关业务上，以加快企业规模扩张，形成良性正向循环，例如2020年刚上市的兴业物联、烨星集团（鸿坤物业）、建业新生活，三家企业在招股书上明确显示，会将超过65%的融资金额用于拓展进入新城市、收并购等扩大服务规模的方向上，从而加快锚定企业在行业中的重要地位。

部分物业服务上市企业融资拟用于收并购比例概况

2、市场集中度加速提升，头部企业黄金十年开启

2020年，港股上市物业服务企业在管面积突破3亿平方米的企业共5家，分别为碧桂园服务、保利物业、雅生活服务、彩生活及恒大物业，企业数量较上年增加了4家。碧桂园服务成为国内首家在管面积突破4亿平方米的物业服务企业。2020年港股上市物业服务企业TOP3企业在管面积均值达4.06亿平方米，较2019年增加约31.8%；TOP10企业在管面积均值为2.75亿平方米，较2019年增加约34.1%。

2020中国港股上市物业服务企业在管面积TOP10

注：以上统计含碧桂园服务“三供一业”业务所涉及的在管面积约0.85亿㎡。

此外，2020年港股上市物业服务企业TOP3企业在管面积门槛值达3.75亿平方米，较2019年提升了0.99亿平方米，增幅约为35.7%；TOP10企业在管面积门槛值为1.35亿平方米，较2019年提升约0.63亿平方米，增幅高达87.5%。

近三年港股上市物业企业在管面积门槛值对比

单位：亿平方米

从合约面积角度看，2020年港股上市物业服务企业合约面积突破5亿平方米的企业共6家，其中碧桂园服务合约面积最大，达9.06亿平方米，远超第二名的保利物业（5.67亿平方米），TOP10企业合约面积均值达4.60亿平方米，较2019年增加约23.3%。

2020中国港股上市物业服务企业合约面积TOP10

注：以上统计含碧桂园服务“三供一业”业务所涉及的合约面积约0.85亿㎡。

此外，2019年物业百强TOP10企业在管面积约占全国在管总面积9.2%，远低于同年TOP10房地产开发企业销售面积约占全国比重的27.7%，头部物业服务企业的管理规模仍有非常大的增长空间。因此，当前企业发展的重中之重仍是在做好服务的基础上，有选择、有质量地扩大管理版图。

3、上市企业收并购活跃，延产业链深度布局

就行业的发展现状而言，虽然当前上市物业企业扩大管理规模的基础力量仍然来自兄弟开发企业，但2020年物业服务上市企业积极通过收并购扩大管理规模已成为常态，伴随着资本市场持续看好物业板块，2020年物业行业风起云涌，年内有效并购案例超76宗，共花费金额达107亿元，是2019年的有效收并购事件27宗的2.8倍，高效而直接的收并购举措正在急速扩大物业服务上市企业的管理规模，同时提高物业服务行业集中度。

2016年-2020年上市物业企业公告的有效收并购数量

2020年港股上市物业服务企业所收购的企业业务领域仍以基础物业服务为主，同时向环卫、医美、保险等关联领域拓展。物业服务企业选择主动延伸服务链条，加快在多领域优先布局，不仅是为了企业在相关领域的业务增长，更重要的是未来能为企业增值服务的开展带来更多想象空间。

表：2020年部分物业服务企业收并购案例

此外，物业服务企业通过提升服务标准化，专业化，增强品牌影响力和市场竞争力，积极参与市场竞标，来获得市场规模的突破，虽然第三方外拓的方式在上市物业服务企业拓展规模的占比小，但却是企业真实竞争力的体现，既能降低对兄弟开发企业的依赖，也不需要像收并购那样的高支出，是长远发展的重要扩张手段。2020年，据不完全统计，建业新生活和新城悦服务年内外拓中标项目数量分别超60个、40个，随着物业行业竞争加剧，占用资金少、管理高效的第三方外拓方式将成为上市物业企业在市场上开疆拓土的重要抓手。

综上所述，2020年上市物业服务企业在管理规模方面取得了前所未有的突破成绩，2021年随着企业在资本市场上的角逐加剧及企业间收并购的持续开展，物业行业集中度将会进一步提高，头部企业通过巨大的管理面积，正在对其它竞争对手形成牢固的屏障，行业的分化已经初见端倪，我们拭目以待。

注：由于业绩报披露影响，数据统计可能存在一定的尾差影响