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这是我们青岛调研的第二篇。在上一篇我主要写了市场特征，今天我们写城市价值以及板块价值。我们在上篇有写了两个基本事实和两个对青岛市场的基本看法：

两个基本事实：

1、市场冷淡；

2、惯性小行情，力度太小，远远不够。

两个基本判断：

1、投资客不值得；

2、今年买房没必要追行情，买对更重要。

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先简述我对青岛这个城市第一看法：

青岛市域面积11293，常住人口949.98万。在北方，曾经的青岛GDP一度排进前十，那时的杭州、南京都排在青岛之后。

随着北方经济被南方全面碾压，青岛也面临着被自己看不起的城市，一个一个的超越的境况。

2019年GDP排名大幅榜上失落，2020年定格在第十三名。由此，青岛迎来群嘲的艰难时刻。“第二个东北”、第三城易主，言论甚嚣尘上。

但，青岛依然是骄傲的

。2018年上合峰会圆满成功，让青岛再次燃起了“厉害了，大青岛”、“青岛由此迈入现代化大都市行列”的信心。在“省会战略”雄起的山东，青岛妄图通过“办好一次会，搞活一座城”想法是尴尬的。青岛也是一直瞧不上济南的，“山东济南，中国青岛”可见一斑。但隔壁还有“世界潍坊”。

对于青岛的“没落”。有人说是人情关系严重；有人说是有“五朵金花”产业升级不到位；也有人说是青岛老龄化太严重等等这些都是原因之一，本文不深究。其结果是这个城市人才流失严重，对年轻人不友好，特别是房价！当然，青岛在人才住房和补助方面创新频出，但效果不一。

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再亮明本篇观点：

1、青岛这个城市的房价对年轻刚需很不友好。主城太小，外围新区太大。想买的买不起，买得起的不值得！

2、目前的青岛楼市没有倒挂红利，地缘客户为主，市场淡。

3、目前的青岛并没有展现出极具活力样子。

4、所以，青岛是一个前途不那么激动人心的城市，特别是对年轻人

。5、当下的青岛不是一座可以使用短平快房产投资方法论赚到钱的城市，因为青岛超长限售。

6、坦白说，2021年的青岛楼市是一个有悬念的市场，变数在7月前后。但，我倾向看淡。

7、尽管我看淡，但依然会给出一个关于青岛选房建议。毕竟当下的青岛，依然比济南牛逼，依然在北方可以吊打除北京和天津之外的其它的城市。

8、青岛价格体系清晰，真的是一分价钱一分货，越稀缺越好越贵，越坑的越便宜，所以其实青岛买房只要不贪便宜，不会掉大坑，所以在青岛买房，关注好区域，关注潜力区域，放弃所有的低价区域。

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正视青岛的问题：1、青岛框架拉的极其大，东西海岸线加起来长达100多公里，显然，不是哪儿都值得买的。2、因为主城腹地太小，所以青岛向内陆展现出极大的野心。因此，在青岛你的感受就是到处都是概念，到处都是新区，到处都是科创，到处都是产城一体，到处都是湾区中央度假中心，显然，不是哪里都能真正成型真正成功的。3、流亭机场一定程度上阻碍青岛的城市空间发展，特别是城阳。流亭机场的搬迁对青岛影响很大，城阳一步跨入主城区。胶州迎来国际机场，胶州划接下来大概率会划区！4、青岛地理形态上被山、湾割裂，楼市亦是割裂的，所以多数买房人都是跟着热点瞎买一些价值并不好的区域和楼盘。因此，本文的价值所在就是如何正确高效的买青岛？

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理解一个城市，要学会从高处俯瞰，所以我们先用一张图来理解青岛的发展和空间规划。

这是青岛十四五规划对各区域的最新定位。这张图有三个看点：

1、青岛城市格局发生巨变。从“三城联动、轴带展开”，变为“聚湾强心、轴带展开。“三城”变“聚湾”，意味着东部新城已经成为过去IP了，蓝谷已经退出第二圈层，而胶州湾正在成为青岛的“内湖”。

2、出现了两个新的概念“主城区”和“城市有机更新”。“十三五”规划中，青岛的空间圈层依次为：环湾中心城区-都市区紧密层组团-区域协同发展战略节点；“十四五”规划中，青岛的空间圈层依次是：环湾主城区-环湾三大主城片区-环湾都市四大战略节点。

在这样的城市发展战略下，受益最大的无疑是自贸区、红岛、高新区、未来之城、沧口。未来的大趋势是城阳区一步跨入主城区，将成为主城区新的崛起板块。青岛老城区复兴拥有了更大的确定性。所以，近期你会看到青岛相关联的动作频繁，比如流亭机场片区规划建设以及关于城阳承接老城区部分功能疏解的细化政策。

3、胶州湾＋海岸线清晰的表达着青岛的发展方向。

是不是亲儿子，看有没有地铁，有没有轨交投入，一目了然。胶州和即墨喊得再响，也架不住8号线擦边而过。

早前，青岛依据《国家发改委关于环渤海地区山东半岛城市群城际铁路规划（2014-2020年）调整方案的批复》，先后（超前）建设了11号线蓝岛、13号线西海南，增强了两翼的辐射力度。那么从当下轨道交通的规划和建设看，比如地铁1号线、2号线一期（西延段）、8号线等等，明显是在加速环胶州湾地铁形成闭环。

相信此时此刻，你已经对青岛未来至少5年的发展重点和大势所在有了概念。因此，你至少会知道，即墨不看，放弃。胶州不看，放弃。西海岸过了灵山岛再往西不看，放弃。城阳分区域，选择性看。有青岛房票的要么主城市南、市北、崂山、李沧四区，要么西海岸灵州湾、城阳-高新看看，其它的除非地缘，大可不看。

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有了逻辑，有了趋势，还要再细化分析。1、未来10年，青岛的中心在哪里？中心是什么，就是政府告诉你的核心区域。就是未来10年后的青岛是什么样子的格局和人群分布？请记住，人的流动方向，才是买房的方向。产业、人口、需求是极其强大和坚定的。

在青岛选筹，环胶州湾不能忽视！有人说，你这圈咋不划的再大点呢？你干脆把整个青岛划进来得了？！

别急！先划范围，在细化区域——

1、市南区整个青岛市南区项目极其稀缺，目前区域内几乎无地，偶尔零星小地块，在售价格基本都在3.5万／㎡＋。在青岛大行情向下的情况下，典型楼盘去化周期都在一年左右，算是比较好的去化速度了。以地缘改善自住需求为主，投资价值不大。

2、市北区市北区新都心由南向北，城市界面差异非常大，价格从3.2-2.5万，以新改或刚改为主。市北浮山后片区相对新都心最大优势在于教育资源优势，相对辽阳路延线比滁洲路延线更成熟、人气更旺。又有地体4号线加持，所以整体价格比滁洲路延线贵。总的来说过3.5万／㎡和3.1万／㎡的价格都是合理的。

3、崂山区崂山是新富人聚集地，有海岸线资源的价格比较贵，比如银丰玖玺城6万／㎡，注定是少数人的选择。

4、城阳区城阳GDP青岛各区排名第二，有钱。2020年划给为主城区，城市界面、经济活力、成熟度均价好。比较典型性板块如老城区、白云山板块多倾向于地缘性置业，而夏庄板块以李沧区外溢支撑为主，价格高于白云山板块等，自住投资都不建议。特别注意未来之城、沧口，靠谱，区位、地缘、外溢足够了。但，提防高位接盘。

5、高新区高新区属于典型性新区。核心区城市界面、公建配套已经初具规模。区域价值没问题，还需要一点点时间，投资、自住均可。

6、红岛红岛最大的优势是地铁8号线。从红岛规划看，多商业地块、少住宅地块，开发商多开发商墅，四个楼盘在售。目前没有配套，需要更多的时间，海岸线以滩涂为主，区域整体改造发展道路漫长，有概念、有基建、但产业落地和经济比较差，商墅没有投资价值，15000元／㎡以下刚需类住宅算是一个切入点吧。

7、上马、河套存在大量断裂带，需要时间，不靠谱！

8、上合经贸示范区产业落地不足，人气不足，存在不确定性！

9、自贸区国家级战略新区，桥头堡商务区、填补了环胶州湾区域的空白，可关注！看完圈内，我们接下里看圈外的。

在青岛，区域的价值研判要跳脱传统内陆城市思维。在青岛选筹，优质海岸线不能忽视！

1、西海岸新区

西海岸新区的发展主要是在大胶南基础上从主城区沿着海岸线发展，目前沿着海岸线的几个板块，金山滩、黄岛老城区、黄岛、灵山湾、海洋活力区、世博城、古镇口军民融合创新示范区、黄岛交通商务区、临港产业区等等。总之就是很多。因此，西海岸新区沿着滨海大道沿线，一定是有价值。但价值与价格相对应的，以和市区的距离，位置呈现递减趋势。因此，从金沙滩、黄岛老城区、灵山湾板块、再到海洋活力区、世博城等价格几乎是明显递减的。

但西海岸有一个问题是，目前距离老城的交通通勤时间还是比较长，因此非常依赖轨道交通，所以在西海岸选筹只关注两个方面：

1、地铁

2、滨海大道

具体来说就是沿着地铁6号线、13号线，但，最远不建议过灵山湾。

2、胶州

胶州很尴尬。可开发面积非常大，但大部分地区不构成与主城的连通性。且各个区域割裂性比较大。虽然有胶州湾大桥，但与老城连通性很差。地铁8号线连同胶州机场，也是从胶州东北向擦边而过，因此，胶州是地缘性市场，没有投资价值。

3、蓝色硅谷

“环湾三城”不再提了之后，东岸新城的海岸线，基本可以放弃了！毕竟一条地铁线是难以跨越崂山的。具体看蓝色硅谷整个片区，目前落位的资源多为大学及相关产业、开发商的度假、文旅项目等。区域存在的问题是远、割裂、没人气，看不到清晰的人口导入路径。已经开通的地铁11号线串联的区域可以看看。目前整个区域房价经历过爆裂的炒作，处于低谷期，地缘自住可以选，投资无价值。

4、即墨

即墨创智新区，优点是城市界面，开发商品牌相对不错，缺点是东西都有割裂带，配套落位的只有市民中心、政务广场、龙泉湖公园等，尚未有轨道交通联通，目前开发商竞争比较激烈11000-15000的价格，地缘自住，无投资价值。即墨老城区，即墨商贸区，配套成熟，有即墨高铁站加持，但区域楼盘众多，招商、海尔、中南、蓝城、万达、首创、荣盛等等，竞争非常激烈。经过一轮价格缩水之后，即墨本地地缘自住可买，无投资价值。最后，总的来说，在青岛环胶州湾和优质海岸线是选筹买房必须尊重的两个事实。因此，看好西海岸新区！看好地铁1号线和8号线沿线！即墨、胶州地缘为主，投资请远离！红岛、高新可关注！