“我们现在沟通的40多个项目只要落地15％，就能实现新增土地目标。”深圳控股执行董事及副总裁董方在回应中国房地产报社记者提问时表示，2021年计划投入150亿元—200亿元，新增土地储备150万平方米。

深圳控股2020全年业绩发布会，图从左至右：深圳控投首席运营官朱国强、副总裁严中宇、执行董事及总裁黄伟、执行董事及副总裁董方、执行董事刘世超

3月31日上午11时，深业集团旗下香港上市平台深圳控股有限公司（以下简称“深圳控股”，00604.HK）通过线上直播发布2020年全年业绩，并在云端答记者问。深圳控股执行董事及总裁黄伟、董方、副总裁严中宇、执行董事刘世超、首席运营官朱国强出席了发布会。

财报显示，2020年，深圳控股年内销售平稳，实现合同销售额约人民币145亿元，去化率与上一年基本持平。受新冠肺炎疫情影响，房地产企业经营饱受挑战。这一成绩也是来之不易。深圳控股在2020年积极应对市场的变化与挑战，持续推动复工复产，确保项目如期竣工，并不断拓展创新渠道，深耕大湾区及重点一二线城市的优质土地资源。“未来五年全面转型升级。”

值得一提的是，严中宇在回应记者提问时充分肯定了投资恒大地产一事。“恒大股权的投资从2017年开始，过去三年的分红不错，整体收益在35％。”

“三道红线”指标皆绿投资恒大年收益率35％

作为深圳市国资委旗下最大的房地产上市公司，深圳控股也算背靠大树，其核心业务包括物业开发（含住宅地产、产业地产及商业综合体）、物业投资及管理。公司长期深耕大本营深圳，同时聚焦粤港澳大湾区，布局其他核心城市，愿景是成为一流的房地产开发及不动产运营商。

从深圳控股2020年145亿元的营收来看，大湾区项目占74％，主要包括深圳的颐湾府住宅项目、泰然立城办公项目和智丰大厦办公项目，分别实现人民币35.3亿元、21.5亿元和14.1亿元的合约销售。另外15％和11％合同销售额分别来自二线城市和三四线城市。其管理层认为“三四线城市项目的销售情况超出预期，马鞍山华府项目获得当地销量冠军。”

物业销售收入同比增长33.7％至140.8亿港元左右。房地产开发销售毛利率上升15.8个百分点至52.8％。

据深圳控股管理层介绍，疫情期间，深圳控股主动担当国企责任，减免旗下产业园区企业、商场商户2个月租金。并通过不断透过升级改造存量物业及创新优化业态结构等措施提高部分物业的单位租金，旗下存量物业的空置率维持在10％左右，旗下三大商场招商率均在90％以上，商业租金有较大幅度增长。全年实现租金收入12.2亿港元，较去年上涨14.2％，剔除对减免租金调整转回的会计影响后，实际租金收入较去年上涨2％。

受整体大环境利好影响，深圳控股运营服务板块也在加速发展。深圳控股年内新拓展园区及物业管理项目66个，新签约面积超过800万平方米；同时探索“物管城市”新模式，新拓展项目6个，覆盖面积约500万平方米。年内，公司实现运营服务营业收入约22.26亿港元，较去年上升约6％。

“三道红线增加了政策透明度。”董方介绍，深圳控股财务管控严格。截至2020年末，深圳控股净负债率（包含所有带息负债）维持在41.7％的低水平。为应对趋严的房地产金融环境，公司积极加强资金统筹和融资管理，并通过债务置换和贷款组合优化，以提高资金效率，进一步将融资成本降低到3.7％的低水平，“三道红线”指标均处于绿档。

对于外界关注的投资恒大地产进展，严中宇解释，2017年，深圳控股作为战略投资方出资55亿元投资了恒大地产的股权，以支持其在国内资本市场的重组。恒大地产在年内宣布终止该项重组，深圳控股按原协议条款持有恒大地产股权，持股比例上升至2.6439％。“过去三年的分红不错，整体收益在35％。我们对这个股权投资有信心，后续还会和恒大保持密切的沟通。”

2021年加快拿地节奏全年销售目标180亿元

“作为重仓深圳的企业，除了深圳以外，区域公司在南京、成都、长沙、武汉也有新的布局。”黄伟说。

截至2020年底，深圳控股的土地储备规划总建筑面积约436万平方米，大湾区土地储备计容建筑面积占比达50％，一二线城市土地储备建筑面积占比64％。

据其管理层介绍，2020年当年，深圳控股新增土地储备面积约63.1万平方米，投资约63.4亿元，新增货值约134亿元。深圳控股积极储备粤港澳大湾区项目，当中包括母公司深业集团新一轮的资产注入。

2020年，深圳控股以约人民币5.37亿元对价向母公司收购深业进智物流发展有限公司52.848％的股权，从而获取位于深圳市罗湖区的进元大厦、智丰大厦及其他在深圳的城市更新资源。此外，深圳控股以人民币40亿元成功竞拍获取总建面23.2万平方米位于广州南沙横沥岛项目。

重点二线城市，深圳控股在成都分别以人民币11.5亿元及6.5亿元获得成华区双林北横路建面约6.8万平方米的住宅地块及青白江区凤凰新城建面约28.4万平方米的商住地块。

严中宇说，为巩固在深圳及大湾区的市场竞争力，深圳控股在未来五年将继续加大该区域的投资以拓展土地资源和项目。同时深圳控股也将全面转型升级，以“产城创新建设者”为定位，全力转型为以城市综合开发运营、科技产业的投资服务为主业的科技型产业集团，助力湾区创新产业发展。

对于2021年，深圳控股管理层表示充满信心，调控对于公司的刚需项目影响不大。全年可售货值约为320亿元，全年合同销售目标为180亿元，较去年销售额增长24％。

“为加快土地项目获取，深圳控股将加强与母公司、政府及企业合作，争取在大湾区及重点二线城市增加150万平方米以上建筑面积的项目资源；并且通过持续优化投资物业的业态结构和提升商业运营的收入，力争租金收入达到20％-30％左右的增长目标。而在物业管理方面，深圳控股将积极拓展物管城市的运营业务，努力实现30％以上的增长目标。未来，公司将积极探索未来产业和未来城市空间的关系，加大研究投入智能化房屋产品，以打造优质产品服务。”