虽然迟来了一年，但佳兆业终于跨过那道门槛。3月25日，佳兆业对外披露2020年度业绩报告，并同步召开线上业绩说明会。财报数据显示，2020年佳兆业实现合约销售1068.96亿元，正式迈入千亿阵营。

记者梳理过往年报，2017年佳兆业实现合约销售447.1亿元，2018年实现合约销售700.6亿元，2019年这一数据则提升至881.2亿元。从销售表现上来看，佳兆业实现了“大跨步”，但对于房企而言，高增长一定程度上也是以高负债为代价。

源于此，“优化负债结构”成为佳兆业这几年业绩说明会不变的主题，尤其是在“三道红线”出台后，千亿不再是终点，而是新征程的起点。截至2020年末，佳兆业净负债率为97.9％；现金短债比为1.56倍，剔除预收账款的资产负债率为70.3％，“三道红线”处于“黄档”。面对新的考题，佳兆业集团首席财务官吴建新在业绩会上透露，公司有信心大幅提前实现由“黄”转“绿”的负债控制目标，争取2021年实现“三道红线”全部达标。

销售目标1300亿元

2020年，佳兆业实现营业收入558亿元，同比增长16.1％，毛利润为159亿元，同比增长15％，净利润和归母净利润分别为52.8亿和54.5亿元，较上年分别增长26.8％和18.6％。截至2020年末，佳兆业的总资产约为3099亿元，较上年末增长14.4％。

销售指标方面，2020年佳兆业实现合约销售金额1069亿元，同比增长21％，其中粤港澳大湾区表现最为突出，销售金额占比达58％，结转收入占比达71％。

因错过行业高速发展的黄金期，佳兆业曾与千亿房企这一“头衔”失之交臂，“起死回生”后，佳兆业自2017年开始追赶。在2017年的业绩会上，佳兆业董事会主席郭英成公开表示，“对佳兆业的未来充满信心，今年合约销售目标400亿元，三年内有望上千亿关口”。

虽然未能如期“圆梦”，但佳兆业近几年的规模步伐不可谓不快。北京商报记者梳理过往年报发现，2017年佳兆业实现合约销售447.1亿元，2018年实现合约销售700.6亿元，2019年这一数据则提升至881.2亿元。

销售表现突出的粤港澳大湾区，也是佳兆业重要的粮仓。截至2020年末，佳兆业于全国51个城市合共拥有217个房地产项目，土地储备约2880万平方米；其中大湾区土地储备约1590万平方米，占集团整体土地储备的55％。而大湾区城市中，深圳及广州作为佳兆业多年来深耕的重点市场，土地储备占比达大湾区市场的36％。

对此，专家表示，依托粤港澳大湾区红利，部分房企近几年来发展迅猛，但过于集中的土地储备，也面临政策变化的隐患。政策收紧、市场降温的案例也是有的，这方面是此类企业要多多关注的。

新的一年，佳兆业方面提出了20％的增长目标。据佳兆业集团董事局副主席兼总裁麦帆介绍，2021年佳兆业将加快供货推货，集团地产业务预估可售货值为1912亿元，可售面积1074万平方米，2021年地产销售目标为1300亿元，同比增长超过20％。

由橙转黄

从销售表现上来看，佳兆业实现了“大跨步”，但对于房企而言，高增长一定程度上也是以高负债为代价。尤其是在“三道红线”出台后，千亿不再是终点，而是新征程的起点。

北京商报记者注意到，近几年来佳兆业一直致力于化解高负债“危机”。梳理年报发现，2016-2019年，佳兆业的净负债率分别为308％、300％、236％和144％，呈逐年下降趋势。

2020年，佳兆业实现“三道红线”由橙转黄。截至2020年末，佳兆业净负债率由144％降至98％；现金短债比由1.1倍提升至1.56倍；剔除预收账款的资产负债率下降至70.3％。

“三道红线”融资新规下，房地产行业从金融性扩张回归理性经营性增长已成为行业共识。面对新的考题，佳兆业集团首席财务官吴建新在业绩会上透露，按照监管要求，到2023年完成降负债目标，这给企业留下缓冲的空间，更有利于行业平稳过渡。佳兆业始终坚持“提利润、降负债”均衡稳健的发展战略，有信心大幅提前实现由“黄”转“绿”的负债控制目标。

财报数据显示，在佳兆业未来到期债务中，一年内到期占19％，约231亿元，两年以上到期占81％。长债短债比为4.3，较2019年的2.7上升了1.6。从现金储备看，截至2020年末，佳兆业在手现金约471亿元，较上年增长27.4％，可以覆盖到短期到期债务。

“房地产行业规模增长将逐步放缓，房地产调控以稳为主，在此背景下，各房企应强抓投资净利率及投资回报率标准，提升投资转化率和资产周转率等，优化资本结构。”吴建新指出，在保持投资规模有质量增长的同时，佳兆业未来会主动进行融资规模管理，多维度调节债务结构。

截至2020年末。佳兆业综合融资成本8.7％，其中境内融资成本7.4％，较上年末下降60个BP；境外全年新增借款的综合成本较去年下降202个BP。“2021年我们会继续拓展多元融资渠道，积极抓住融资窗口期，争取把平均融资成本降到7.8％左右。”吴建新称。

最大的底牌：城市更新三年50个转化

作为旧改之王，佳兆业的最大底牌就是其庞大的城市更新项目。

中国城市房地产研究院院长谢逸枫表示，目前房地产市场有“增量”转“存量”的说法，因此城市更新也逐渐成为“香饽饽”。但这方面需要持续投入，再加上目前大多数房企都在开拓多元化赛道，所以进场的资金门槛也要高一点。

截至2020年末，佳兆业拥有城市更新项目201个，占地面积超5000万平方米，绝大部分位于大湾区，其中深圳、广州两地占比高达86％。

2020年，佳兆业新拓城市更新项目54个，主要集中在深圳、广州、东莞等大湾区核心城市；新拓项目数量是2019年的近3倍，城市更新规模增长明显。此外，佳兆业城市更新模式的全国复制加速推进，贵州、湖北等地实现首个项目落地，城市更新版图不断扩大。

据麦帆介绍，在城市更新转化供地方面，2020年集团转化9个城市更新项目，可售面积近180万平方米，转化面积同比大幅增长152％，超额完成年度目标；转化项目位于香港、深圳及广州等地，对应可售货值约640亿元。近年来，城市更新项目转化速度明显提升，贡献土储价值巨大。

“预计未来1-2年，佳兆业城市更新转化可售面积约420万平方米，总货值可达2000亿元。其中，2021年上半年可转化城市更新项目超100万平方米，总货值约660亿元。”麦帆称，未来三年（2021-2023年），佳兆业计划至少有50个城市更新项目完成转化，占地面积约500万平方米。当三年计划完成后，相信会给集团的毛利率、净利率带来强而有力的支撑。