A股IPO排队超五年上市未果，大连万达商业管理集团股份有限公司（以下简称“万达商业”）有意转换IPO战场。3月24日，万达商业对外发布通告，决定撤回万达商业A股IPO申请，并进行轻资产重组，谋求境内外上市。宣布彻底轻资产化，重新锚定境内外上市，万达商业的轻资产“新故事”会被资本市场认可吗？

主动撤回A股IPO申请

根据企业最新发布的通告，基于对自身战略的研判，万达商业决定对本公司从事轻资产商业运营、科技、数据、人员等相关资源进行重组，以尽快实现境内外上市，因此决定撤回万达商业A股IPO申请。

回顾万达商业的上市之路，可谓“一波三折”，2005年的香港REITs（房地产投资信托基金）、2006年的香港红筹以及此后的A股、港股IPO，万达上市探索的身影频频在业内出现。

被外界公开讨论最多的，是万达商业冲击A股。公开资料显示，2007年，万达集团董事长王健林计划让公司在A股上市，相关准备工作也紧锣密鼓地展开。

根据当时的媒体报道，万达上市的具体时间表为：2009年12月-2010年2月间完成上市辅导及辅导验收；2010年1-3月间完成招股说明书等上市申报材料；2010年3-5月间申报上市材料，通过证监会发行审核；2010年6月在国内A股挂牌上市。

然而，迫于楼市调控力度的升级，尽管万达当时的上市申请已于2010年被证监会受理，但还是不得已转道香港资本市场。后面就有了万达2014年12月23日登陆港交所，这也是当年港交所最大的一宗IPO案例。

不过，由于内地和香港市场的估值落差，在港上市后股价长期低迷、价值遭遇严重低估，这让万达商管及投资者感到沮丧。公开资料显示，万达商业在登录港交所的当天就遭遇破发，而在万达商业在港上市的600多天中，万达商业的股价有半数时间低于发行价。

估值不达预期之下，万达商业又开始谋求A股上市。2016年3月，在登陆港股600多天后，万达商业在正式从港交所退市，同时再次推动万达商业国内A股上市。而从港交所退市、再次推动A股上市，万达商业的内地IPO历程却并不顺利。

公开资料显示，从2015年11月进行A股IPO预先披露之后，万达商业虽然到2017年5月12日已经实现了企业IPO排位的快速攀升，处于沪市主板IPO候审名单中第61位，状态也已更新为“已反馈”，但是此后再也没有“更进一步”。

“国内房地产市场正在经历严厉调控，含有房地产业务的企业登陆A股较为困难。”就万达商业A股上市艰难，中指研究院企业研究副总监刘水如是分析道。据悉，2015年万达商业拟上市的资产以商场（包含商场管理运营）、酒店（包含酒店管理运营）和文旅项目三类为主，房地产属性浓厚。

而当下，万达商业最新通告的发布，意味着该公司超过五年之久的A股IPO排队之旅以主动撤回而告一段落。而“尽快实现境内外上市”的表态，则表明了万达商业又一段资本市场新征程即将开始。

“从重变轻”的选择

此次万达商业主动撤回A股IPO申请，显然是不愿意继续被动等待，而是选择主动求变。值得一提的是，在企业的最新表态中，万达商业方面表示，此次要“彻底轻资产化”。

事实上，从2015年9月万达商业启动内地IPO程序，再到现如今宣布“彻底轻资产化”，其中可见万达商业“从重变轻”的选择越发坚定。

据了解，自2015年内地IPO受制于房地产调控政策，万达商业便开始主动求变，全面转型轻资产，进一步优化上市资产属性。经过调整，万达商业上市主体从三变一，变为以万达广场为主的商业部分。

彼时，变更的公司名字也显露万达商业“从重变轻”的决心：2018年3月1日，大连万达商业地产股份有限公司更名为“大连万达商业管理集团股份有限公司”。从“商业地产”到“商业管理”，万达商业宣布不再进行房地产开发，成为纯粹的商业管理运营企业。

谈及万达商业轻资产上市背后的考量，刘水分析称，一是基于房地产市场发展趋势的考虑，二是基于资本市场的考虑。

“在不同的房地产市场发展阶段，房地产业务模式发展速度有明显差异。在增量阶段，重资产模式发展较快；在存量阶段，轻资产模式发展则较快。今后，我国房地产市场增量发展空间有限，将进入存量阶段，重资产模式发展放缓，轻资产模式将迎来快速发展机遇。”刘水分析指出，万达商业坚定轻资产上市，很大程度上是基于上述因素考量。

同策研究院资深分析师肖云祥则在接受北京商报记者采访时表示，万达撤回IPO申请，重组再上市，从资产上来看，主要落脚在轻资产业务上，这个对于资本市场而言更容易“讲故事”，审查力度也相对宽松。

进行轻资产重组之后的万达商业，或许会更受资本市场青睐，这也是外界认为万达商业彻底轻资产化的一大驱动力。

据克而瑞数据显示，2019年，在港上市的内资物管企业平均市盈率是49倍；2020年，平均市盈率是35倍，均远超地产类企业，甚至有10倍之差。

北京商报记者向万达方面求证“是否已有计划在港上市”以及“内部是否已确定上市时间表”等问题，截至发稿，未获企业回复。

港股或成最终上市地

结合企业退市公告及相关表态来看，在主动撤回A股IPO申请后，港股或成万达商业的最终上市地。

“当时的退市公告显示，万达商业表示长期看好香港证券市场良好的治理、透明的规则及高度的国际化水平，未来亦不排除旗下新兴产业公司继续到香港上市。”多位业内人士认为，轻资产后的万达商业无疑是奔着香港市场去的。

不过，国际地产资管公司协纵策略管理集团联合创始人黄立冲指出，“全面轻资产化”的企业，在遭遇行业竞争越发激烈、商业地产持续萧条的大环境之下，所面临的发展压力较大。后续能否顺利实现上市，除了港交所审核的严苛度，很大程度上取决于其他的股东给予多少支持、注入多少其他的资产，单靠企业一己之力可能会有所困难。

对于轻资产上市的万达商业，黄立冲还表示，不排除万达商业会重新遭遇此前的估值落差。

公开资料显示，在近年来相继转让海内外地产项目获得可观现金流之外，万达商业也得到了一些投资人的助力。2017年，王健林为万达商管引进了340亿元战略投资，投资方为QQ音乐、苏宁、京东、融创。2018年1月，腾讯作为主发起方联合苏宁、京东、融创入股万达商业，4家企业计划投资约340亿元，收购万达商业香港H股退市时引入的投资人持有的约14%股份。而到了2019年2月，万达百货下属全部37家百货门店也被苏宁成功接盘。

“可以肯定的是，若要上市，且获得资本市场青睐，万达商业还是要努力在业绩上获得突破。”肖云祥补充说道。

也有一些业内人士对万达在港上市持看好意见。刘水在对万达商业港股上市持乐观态度之外，还点出了上市成功对万达商业的几大影响。

刘水认为，第一，万达商业若成功在港股上市，标志着万达轻资产转型的成功。在他看来，这在万达发展上应该是里程碑意义的事件。据悉，2020年，万达商管集团对外宣布，从2021年开始，万达商管不再发展“重资产”，全面实施“轻资产”战略。

刘水接者表示，第二个方面，则意味着万达商业将进入快速发展期。“以后我国房地产市场是轻资产模式发展的机遇期，万达商业成功上市，代表着资本市场及行业对万达轻资产模式的认可，万达将完成商业模式蜕变，进入新的快速发展期。”