2020年，房地产行业金融监管从严的总基调保持不变。年初以来，为促进经济的恢复发展，中央提出稳健的货币政策更加灵活适度、精准导向，综合运用多种货币政策工具保持流动性合理充裕，但在稳杠杆和防范化解金融风险的背景下，下半年房地产金融监管不断强化，“三道红线”以及“两道红线”等监管新规出台，企业融资渠道持续收紧。

在银行及信托融资渠道监管从严的情况下，较大规模的百强企业更受银行青睐。2020年，房地产开发贷款余额为11.9万亿元，同比增长6.1%，增速同比回落4个百分点，与此同时，企业的信托融资渠道继续受到严控，投向房地产行业的信托金额总规模约为9000亿元，同比减少超10%。金融机构在合作对象的选择上倾向于综合实力强的百强企业，在信贷环境整体收紧的情况下，百强企业仍然保持较为明显的融资优势，如中国金茂与平安银行、平安信托等平安成员企业签订协议，获取每年上限100亿元的贷款服务。

国内信用债发行规模大幅增长，成为发行主力，海外债、ABS均出现不同程度的增长。2020年，百强企业紧抓融资窗口期大量发行债券，国内信用债发行规模同比增长34.1%至2493.6亿元，其中公司债占比达到59.6%，发行规模1485亿元，同比增长25.3%；中期票据增幅显著，发行规模达到603.8亿元，达到去年同期水平的2.4倍；短期融资券发行量同比回落12.0%至352.3亿元。

部分百强企业2019-2020年信用债发行结构

在国内融资渠道收紧的形势下，企业近年来积极寻求海外融资机会，2020年百强企业发行海外债规模达到2988.2亿元，同比增长8.0%。受海外债只能用于置换一年内到期境外债务的规则下，2021年房地产行业待偿海外债规模持续增高，2021年初，企业密集发行海外债，1-2月，百强企业共计发行海外债超90亿美元。此外，百强企业的ABS产品发行量为1746.9亿元，增幅为1.6%，其中供应链ABS占比虽有下降，但仍是占比最大的类型，其发行规模达到1081.9亿元。

部分百强企业2019-2020年ABS发行结构

随着房地产金融监管持续强化，百强企业积极拓展股权融资渠道，通过赴港上市、增发配股、引入战投等方式补充资金。一方面，非上市百强企业加速上市节奏，募集资金多用于项目开发和债务偿还。2020年，金辉、祥生、领地3家企业成功登陆港股，在行使超额配股权前共募集资金超过70亿港元。另一方面，百强企业分拆旗下多元板块上市，在扩大母公司权益，降低负债水平的同时，探索新的利润增长点，改善企业现金流。2020年，百强企业分拆业务板块包含物业、商业、文旅等，特别是物业板块。

2020年部分百强企业增发配股募集资金情况

此外，上市百强企业通过增发配股募集资金，下半年增发配股占比超五成。2020年，百强企业通过增发配股募集资金总额超400亿港元，其中下半年增发配股募集资金总额超200亿港元。随着企业有息债规模增速受限，百强企业纷纷引入险资、国企以及房地产企业等战略投资者，通过释放股权、出售项目的方式进行再融资，优化债务结构、资金成本。

2020年“三道红线”等监管政策的持续出台，企业未来发展逻辑也必将重塑，过去的土地红利和金融红利远去，行业进入了管理红利时代，正式将严控风险提到战略目标高度上，未来将更加注重规模、效益及防风险三者的均衡发展，2021年，百强企业应紧跟国家政策，精准把握市场机遇，优化管控模式，提升企业核心竞争力，引领行业高质量发展。

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