事项：

国家统计局公布2021年1-2月全国房地产开发投资及销售数据，其中房地产开发投资额同比增38.3%，新开工同比增64.3%；商品房销售面积、销售额分别同比增105%、133%。

平安观点：

低基数下投资同比高增，2021年预计同比增约5%。1-2月投资同比增38.3%，较2019年同期仍增长15.7%。短期来看，考虑2020H1基数低、2020年土地成交高峰带来土地购置费滞后支付、新开工大于竣工下建安投资仍有支撑，投资或维持较高水平；中期资金压力及楼市放缓下，投资增速大概率回落，维持此前判断，预计全年投资同比增约5%。

新开工低于2019年同期，竣工有所提速。1-2月新开工同比增64.3%，但较2019年同期降9.4%。考虑2020H1低基数，叠加住宅库存依旧较低，维持此前判断，预计2021年新开工前高后低、全年同比持平或略降。1-2月竣工同比增40.4%，较2019年同期增长8.2%，显示竣工有所提速。往后看，交房周期刚性约束下，后续竣工有望持续回升。

东部带动全国销售靓丽，短期或维持高位。1-2月全国销售面积、销售额分别同比增105%、133%，较2019年同期增23.1%、49.6%；1-2月销售均价11030元/平米，创历史新高。销售靓丽主要受东部带动，后者延续上年较好表现，1-2月销售额同比增148%，较2019年同期增73.7%。考虑2020H1基数较低、楼市热度延续，短期全国销售增速或维持较高水平；但随着热点城市调控效果显现，销售去化逐渐承压，维持此前判断，全年全国销售面积同比或降2.8%，一二线好于三四线。

土地成交显著增长，短期热度不排除升温。1-2月土地购置面积、土地成交价款分别同比增33.0%、14.3%，较2019年同期降6.0%、27.1%。2月百城溢价率环比上升2.3pct至15.8%，主要或因核心城市与优质地块供应增加、年初房企拿地热度较高。考虑短期楼市热度延续、房企年初拿地便于年内入市，不排除短期土拍积极性小幅升温，但随着销售放缓、供地新政落实、房企融资维持偏紧，预计地市整体以稳为主。销售靓丽支撑到位资金高增，按揭利率止跌回升。1-2月房企到位资金同比增51.2%，较2019年同期增24.7%；其中，国内贷款、定金及预收款、个人按揭贷款分别同比增14.4%、96.3%、63.7%。考虑上年末央行开始加强房贷集中度管理，近期热点城市严查资金违规流入楼市，2月全国首套房贷利率环比增加4BP至5.26%，自2019年12月以来首次回升，预计短期房地产资金环境将稳中偏紧。

投资建议：尽管1-2月全国销售、投资靓丽部分源于上年基数较低，但较2019年仍显著增长，意味着楼市整体仍呈现韧性，后续主流房企销售表现仍然可期。同时随着“三道红线”、房贷集中度新规、供地新政陆续出台，利于缓解地价上涨压力，改善行业拿地隐含毛利率，亦利于龙头规模房企扩大自身优势。在大盘波动加剧、市场风格切换背景下，地产板块低估值、低持仓、高股息率，配置价值依旧凸显。我们重申看好后续主流房企估值持续修复，建议关注：1）债务结构稳健、低估值、高股息率龙头万科A、保利地产、金地集团等；2）土储充足、模式独特的城市更新龙头佳兆业集团、龙光集团；3）销售及业绩相对较佳的弹性房企中南建设、金科股份、新城控股等；4）受益竣工回升周期及政策推动的物管标的金科服务、保利物业。