来源：郑州楼市，本文转载已经过公众号授权。

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今年对不少人来说，都是一个转折点，我好友老曹就是如此。

在北京上班几年，总是觉得漂泊，没有家的感觉，但是回郑州，待遇就要减半，又非常的不甘心，一直犹犹豫豫。今年因为疫情，下定决心回郑！

在外漂了几年，手里也有点积蓄，但是一个普通的人，除去吃吃喝喝，也剩下不多。

回郑，买房就成为了第一步。

虽然居住在遥远的十八线小山村，对郑州不熟悉。但是买房迫在眉睫，一是可以给自己安全感，另外也可以成为婚前的资产。

年前回来以后，看了郑州市场总觉得琢磨不透，无从下手。

一边想出手，一边又害怕站岗，烂尾，延期交房……

不想让自己辛辛苦苦挣的钱付之东流，就尤为谨慎。

身为打工人，一分一毫都要用到极致以及在极致的路上。

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其实，在郑州买房说容易也容易，说难也难。用一句话来说就是多少钱办多少事情。

老曹的需求很明确，前期自住，后期投资，资金大约30万左右。

30万对于郑州来说是非常尴尬的，虽然资金少的，但是选择的困难程度不亚于选择单价2-3万的房子。

主要的原因就是房源少。

一想到30万，无非就三种主要选择：

1、南龙湖，荥阳东，绿博，平原新区等郑州郊县或者邻近区域。

先来看这几个区域的价格：

30万，在这几个区域里面挑选，单从价格来说，可以说是完全没有问题，并且绰绰有余的。

绿博均价稍高一些，但这里适合长期持有的纯投资用户，如果再加上一个期限那就是10年+。

在这里有个轰动的楼盘那就是万科兰乔圣菲，7字头的楼盘被爆出后，依旧没有清盘。

这也就意味着购房者是非常的理性且冷静的。

想要置业这里，可以选择它，它是绿博的底，要知道远在几十公里之外的开封西，价格还在7千+，买这里绝对比买开封西要强很多。

在文旅地产颇多的绿博片区，住宅卖完以后，所配建的配套到底会不会实现，能实现多少，是值得我们思考的，冲着这点去的一定要谨慎。

目前的绿博就是横盘，有价无市。而对于购房者来说，配套落地慢+通勤时间长+交通不便是要考虑的。

所以，建议刚需就不要再凑热闹！

至于平原新区，一道黄河就是不可跨越的硬伤。

有些人会觉得，价格便宜，再买辆车完美实现了在郑州上班的需求。

这种不可控因素太多，就像前段时间北京疫情严重之时，一夜之间，燕郊就成为了河北的燕郊。

这个片区的房子，买了就是要贬值的。

如果非要买，不得不说有些雷总要有人趟的！

南龙湖和荥阳东，一直battle到现在。

这两个区域，南龙湖会好些，刚需比较多，地铁加持，跟主城无缝衔接。

而南龙湖现在越来越尴尬，稍微好点的开发商价格都不低，比如康桥，正商。而小开发商价格是一路走低。

南龙湖部分楼盘价格以及分布图

单价从5200到1万不等，相距不远的项目，价格足足能差一倍。可见竞争有多激烈，而后期二手房市场更是如此。

在这里，地铁是关键的因素，一定要沿着地铁沿线走。如果选不到，尽量选择大房企，比如正弘，康桥和正商，还有前期交房做的不错的永丰乐城。

不是新房癌，建议选择淘二手房，此刻是有价值的，特别是地铁口的。

而荥阳东，建议选择成熟区域，清华大溪地，新城郡望府这些盘。

这些是有自住需求，并且资金不多的人来说，可以选择。除此以外，尽量不要选择，或许等风来了，它也会起飞，但是抗跌能力是非常差的。

特别是蓄力的郑州，大概率是要贬值。

2、郑州市区80平以下的小户型。

不碰远郊，那么市区小户型就成为了一种选择，但是我盘了四环内的在售小户型，也只有以下十几个盘：

这十几个盘，并不代表一定要推荐。

因为有些价格不合适，有些房企不太好。最典型的就是长江一号，开发商维权不断，即使降价也不能买的楼盘之一。

那么这里比较推荐的是谦祥世茂万华城，和润林湖美景，朗悦公园府。

需要注意的一点儿的是，万华城目前学校一直延期交付，冲着学校去的需要冷静下。

远郊和市区的小户型相比，我倒是建议你不如选择小户型。

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如果你自身两房不够，又不想去远郊。

那么你还有选择，就是第三种：四环沿线1万出头的房源。

1万出头的房源分布的区域大概是在双湖科技城，二七运河新区以及商都新区这三个区域内。

二七区不多，目前只有亚星的楼盘，但是这个楼盘弊端比较多，倒是不那么建议购买。

剩下就是双湖和商都新区，这两个我建议选择双湖，区域环境好，界面比较干净。

在这里可以关注龙湖天境，正商湖西学府，金辉优步花园。

要是等碰到不到1万的特价房还是可以的。

而管南也只有正商生态城，康桥未来公元，碧桂园名门时代城。这三个价格可以优先康桥。

而价格这区域尽量不要超过1.25万。

除此之外，加杠杆买三环附近的小三房。

一步到位是我一直坚持的，因为后期换房成本太大了。

一个朋友十年前6千多买了个两房，现在生二胎，家里紧接着就是要换房，孩子要上学，想要换到更有价值的区域就很难。

还有就是从后期投资或者标的物涨跌来说，三房将会是主流。

从这些年的成交面积来看，90平以下成交占比下滑，而90-120平的比较多。

从图中一目了然的可以看出，改善趋势明显。

而在2017年-2020年郑州商品住宅年度成交均价结构分析中，变化最为明显是1.8万以上的成交价格在增加，占比17%。

而郑州主流成交住宅价格为1.2万-1.4万，占比27%，并且逐年下降。

这也就意味着郑州房价格局已经生变，购房成本也在逐年增加。

不过这个并不是所有人都能承受，要根据个人情况而定。

求稳定，不想加杠杆的可以不用选择，都遇到过一分钱难倒英雄汉的情况。

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总结

首付30万是一个尴尬的存在，这个问题不仅纯刚需一直面临，而改善也是如此。

郑州市场依旧是刚需市场，89平的小三房依旧占主流。开发商设计产品一定是根据需求而定的，流量不管在哪里都是逃不掉的关键。

毕竟活下去并不是说说而已，而是要真刀实枪的去干。

对于资金不多的人来说，远郊这些区域是一定要避免的，2020年血淋淋的现实已经告诉你，什么才有价值，虽然主城区某些楼盘点式降价贬值，但是远郊可是片区式的降价。

在这些区域买，如果不小心，你的房子贬值无疑。

2021年一定要树立这个观点：宁要主城一张床，不要远郊一套房。

而至于在主城买两房和小三房的区别，根据自己的需求就好了。

在首付30万这个阶段，要明白不用讲究要啥自行车，上车就好了。

2021年，希望留在郑州的每个人都住有所居。