火热的东莞楼市终于迎来了调控。2月27日，东莞市发布了房地产市场调控通知，将非本市户籍居民购房的社保年限延长到了三年，将购房的首付款比例提高了10%，此外还对“假离婚”炒房、利用经营贷炒房的现象进行了围堵。

非东莞居民购房，需三年社保

2月27日，东莞市住房和城乡建设局联合多个部门发布了《关于进一步加强房地产市场调控的通知（东建〔2021〕6号）》（下称“《通知》”），声明该《通知》自印发之日起施行，此前相关政策措施与该《通知》不一致的，以该《通知》为准。

《通知》显示，非东莞市户籍居民家庭在东莞市购买第二套商品住房，须在购房之日前4年内在东莞市逐月连续缴纳社保满3年。而此前2020年7月25东莞市发布的规定（下称莞九条）是“须在购房之日起前3年内在本市逐月连续缴纳2年以上社会保险”，可见此次的政策更加严格。

值得注意的是，东莞还首次对“假离婚炒房”的现象进行了打击，对新入户居民购房进行了规定：“夫妻离异的，任何一方自离异之日起两年内购买商品住房的，其拥有住房套数按离异前家庭总套数计算。”“新入户居民家庭购买第一套新建商品住房的，须在本市落户满半年、且在购房前两年内逐月连续缴纳社保满半年。”

《通知》显示，若企业购买商品住房，须经市场监督管理机关核准登记注册满两年。业内人士表示，“这一点，在其他城市的房地产调控政策中是提的比较少的。”深圳市房地产研究中心高级研究员李宇嘉对《华夏时报》记者表示，这条政策有“打击利用经营贷炒房”的思路，但是相比深圳“企业不可以买商品住宅，只能买公寓”来说，东莞的政策较为宽松。

差别化住房信贷方面，该政策对居民家庭首次购买非普通住房、拥有1套住房或有住房贷款记录的购房者购买普通住房，首付款比例分别提高了10%。官方政策解读表示，该政策旨在合理降低金融杠杆。

具体来看，居民家庭名下在本市无住房且无住房贷款记录（含商业性住房贷款和公积金住房贷款，下同）的，购买普通住房首付款比例不低于30%，购买非普通住房首付款比例不低于40%；居民家庭名下在本市无住房但有已结清的住房贷款记录，或在本市拥有1套住房且住房贷款已结清的，购买普通住房首付款比例不低于40%，购买非普通住房首付款比例不低于60%；居民家庭拥有1套住房且住房贷款未结清的，购买普通住房首付款比例不低于50%，购买非普通住房首付款比例不低于60%；对拥有2套及以上住房的居民家庭，暂停发放商业性个人住房贷款。

新建商品住房价格指导与监管方面，该《通知》表示，要遏制房价过快上涨势头，对新建商品住房项目申报价格高于近期属地镇街（园区）同类在售项目申报价格或本项目前期申报价格的，暂停核发预售许可证或暂不办理现售备案。该政策待出台具体申报细则后按其执行。

“房地联动”调控机制方面，《通知》表示，要加大住宅用地供应，今年供应住宅用地不少于300公顷；优化住房供应结构，加大中小套型普通住房供应比例，增加住房供应数量；加大人才安居保障力度，今年筹集人才安居房不少于5000套。

信息公开方面，《通知》显示要进一步完善二手住房网签交易价格发布机制，引导市场理性交易，一季度发布首批典型镇街部分成交活跃二手楼盘的网签交易信息，并视情况尽快扩大统计镇街范围、增加发布楼盘数量。

向一线城市看齐

官方的政策解读表示，本次出台的政策在去年7月25日施行的“莞九条”基础上，保持调控政策连续性稳定性，通过综合施策，加强房地产市场供需双向调节，促进供需平衡，遏制投机炒房，支持合理自住需求。业内人士认为，对原有的政策查漏补缺是今年整个市场的基调。

“可以说，目前东莞的调控政策甚至比广州还要严格，比同为新一线热点城市的杭州、成都也要严格。”李宇嘉表示，从限购、限售、限贷政策，打击离婚炒房，以及限制企业购房来看，东莞的调控政策在向一线城市看齐。

东莞市位于广州和深圳的中间，被公认为房价的洼地。近年来，随着深圳楼市调控后需求向周边外溢，以及东莞市在承接深圳产业外溢的过程中，产业成功转型，吸引越来越多的外来人口，东莞楼市异常火热。机构数据显示，2020年4月到今年2月，东莞市二手房均价从1.62万元上涨到1.89万元，上涨幅度超过16%；在此期间，东莞市热门片区松山湖的涨幅已经超过32%，二手房均价达4.26万元。

在楼市火热的背景下，2020年东莞楼市库存明显告急。东莞中原战略研究中心数据显示，2020年，东莞市新房市场库存去化周期为3.6个月，库存去化周期创新低，超过七成镇街的去化周期低于4个月。

“东莞不像广州，有较充裕的外围区域、低价区域来增加住房供应，缓解需求。”李宇嘉表示，2016年东莞市的开发强度已经达到47.5%，近年来东莞市开启了旧改的进程，推高了房价。此外，东莞新增供地少，一旦有新增供地，开发商疯抢，土地溢价率不断上涨，房价无形中被抬高。

展望未来，李宇嘉认为，东莞产业结构升级、人口迭代的趋势很明显，而大湾区互联互通、深莞惠一体化加速的背景下，当东莞住房供应难以放量的时候，房价上涨的趋势很难避免。需求端的抑制只是短期之举，目的是给住房制度改革腾出空间和时间，东莞必须开启住房制度改革，建立东莞特色的租购并举、市场加保障的、多层次的供应体系。