中指院：2月楼市整体低位运行各线环比均降

2021-03-01 17:54:31

来源：中指研究院

2021年3月1日，中指研究院发布《中国主要城市房地产市场交易情报（2021年2月）》。CREIS中指数据显示，2021年2月监测的主要城市成交面积环比下降43.92%，超9成城市环比均有不同程度下降，同比则上升330.57%。

一、新政要闻

土地调控：重点供地“两集中”，引导市场理性竞争，稳定市场预期

2月18日，国家自然资源部发布住宅用地分类调控文件，文件要求重点城市住宅用地实现“两集中”：一是集中发布出让公告，且2021年发布住宅用地公告不能超过3次；二是集中组织出让活动。

2月23日，据媒体报道，天津市自然资源和规划局发布《关于做好2021年住宅用地集中出让有关工作的通知》，《通知》指出：为做好2021年住宅用地“两集中”同步公开出让有关工作，我市确定于3月、6月、9月中旬分三批次统一发布住宅用地出让公告，除上述三个日期外，不得再发布住宅用地出让公告。

同日，郑州市自然资源和规划局发布《关于统一组织住宅用地挂牌出让公告发布的紧急通知》：自2月23日起，航空港区、郑东新区、经开区、高新区、上街区禁止发布住宅用地出让公告，上述区域住宅用地出让公告由市局统一组织发布实施。

综合来看，重点城市住宅用地集中出让，将对行业造成以下影响：一、对房企短期资金将形成巨大挑战。二、对地方政府供地行为产生约束，对政府管理能力提出更高要求。三、土地集中出让提高市场信息透明度，为市场主体提供更多的选择和机会，土地集中出让为住房供应带来稳定预期，进而引导购房者稳定预期。

整体来看，本次政策出台将对行业带来深远影响，对企业带来更大挑战，企业应及时在策略上做出调整：一、关注“两集中”供地重点城市之外的投资机会，特别是城市群、都市圈内部城市；二、在相对宽松的货币环境下，仍需抓住重点城市投资机会；三、加强合作拿地，合理分散风险，实现共赢。同时，由于本次相关文件中涉及出让细节较少，预计后续将有更多细化的政策出台。企业需关注各地针对土地端的配套政策，比如投融资的支持政策等，及时把握因城施策趋势，合理安排投拓计划；企业更需练好内功，打造优质产品，把握时机采取差异化竞争策略，实现稳健发展。

多省市上调中小银行涉房贷款占比上限，灵活因城施策

2020年12月31日，央行、银保监会联合发布《关于建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度的通知》。明确对7家中资大型银行、17家中资中型银行、中资小型银行和非县域农合机构、县域农合机构、村镇银行，共5档机构分类分档设置房地产贷款占比上限、个人住房贷款占比上限。

《通知》同时指出，人民银行副省级城市中心支行以上分支机构会同所在地银保监会派出机构，可在充分论证的前提下，结合所在地经济金融发展水平、辖区内地方法人银行业金融机构的具体情况和系统性金融风险特点，以本通知第三档、第四档、第五档房地产贷款集中度管理要求为基准，在增减2.5个百分点的范围内，合理确定辖区内适用于相应档次的地方法人银行业金融机构房地产贷款集中度管理要求。

2月22日，央行广州分行、广东银保监局发布《关于做好广东省地方法人银行金融机构房地产贷款集中度管理工作有关事项的通知》。《通知》规定：广东省辖内（除深圳外）第三档（中资小型银行和非县域农合机构）银行房地产贷款占比上限和个人住房贷款占比上限分别提高2个百分点至24.5%和19.5%；广东省辖内（除深圳外）第四档（县域农合机构）银行房地产贷款占比上限和个人住房贷款占比上限分别提高2.5个百分点至20%和15%。

2月22日，人民银行联合海南银保监局发布《关于实施海南省地方法人银行业金融机构房地产贷款集中度管理要求的通知》。《通知》规定：海南省辖内第三档（中资小型银行和非县域农合机构）银行房地产贷款占比上限和个人住房贷款占比上限分别提高2.5个百分点至25%和20%。

2月23日，人民银行杭州中心支行、浙江银保监局近日发布的《关于贯彻落实银行业金融机构房地产贷款集中度管理要求的通知》。《通知》规定：浙江省辖内第四档（县域农合机构）银行房地产贷款占比上限和个人住房贷款占比上限分别提高1个百分点至18.5%和13.5%；浙江省辖内第五档（村镇银行）银行房地产贷款占比上限和个人住房贷款占比上限分别提高2个百分点至14.5%和9.5%。

2月，多地上调了中小银行的房地产贷款占比、个人住房贷款占比上限，提高的幅度在1-2.5个百分点不等，各地调整的指标类型亦有所不同，整体均处于中央的限定范围内，符合中央的管理要求。一方面，在“房住不炒”的定调下，当前的政策充分体现了因城施策的灵活性，各地根据实际情况合理调整上限；另一方面，中小银行房地产贷款占比和个人住房贷款占比上限的提升亦有利于保障合理购房贷款的发放，保障刚需群体置业需求。预计短期内将有更多省市出台相关政策，引导市场预期的稳定。

深圳、东莞等城市收紧楼市调控政策，南京、江西降低落户门槛

2月19日，深圳市场出台购房新政。夫妻离婚并将房产分割登记给无购房资格一方名下的，另一方自离婚之日起，3年内不得在深圳市购买商品房（3年内再婚或复婚的，也适用本规定）。

2月27日，东莞市住建局发布《关于进一步加强房地产市场调控的通知（东建〔2021〕6号》。主要内容有：

一、调整商品住房限购年限。①非本市户籍居民家庭在本市购买第二套商品住房（新建商品住房或二手商品住房），须在购房之日前四年内在本市逐月连续缴纳社保满三年。②夫妻离异的，任何一方自离异之日起两年内购买商品住房的，其拥有住房套数按离异前家庭总套数计算。③新入户居民家庭购买第一套新建商品住房的，须在本市落户满半年、且在购房前两年内逐月连续缴纳社保满半年。

二、进一步加强房地产金融管理。①居民家庭名下在本市无住房且无住房贷款记录（含商业性住房贷款和公积金住房贷款，下同）的，购买普通住房首付款比例不低于30%，购买非普通住房首付款比例不低于40%。②居民家庭名下在本市无住房但有已结清的住房贷款记录，或在本市拥有1套住房且住房贷款已结清的，购买普通住房首付款比例不低于40%，购买非普通住房首付款比例不低于60%。③居民家庭拥有1套住房且住房贷款未结清的，购买普通住房首付款比例不低于50%，购买非普通住房首付款比例不低于60%。④对拥有2套及以上住房的居民家庭，暂停发放商业性个人住房贷款。

三、加强新建商品住房价格指导与监。对新建商品住房项目申报价格高于近期属地镇街（园区）同类在售项目申报价格或本项目前期申报价格的，暂停核发预售许可证或暂不办理现售备案，待出台具体申报细则后按其执行。

四、强化房地联动调控机制。加大住宅用地供应，今年供应住宅用地不少于300公顷，进一步缓解商品住房供需矛盾。优化住房供应结构，加大中小套型普通住房供应比例，增加住房供应数量，促进供需关系平衡。加大人才安居保障力度，今年筹集人才安居房不少于5000套。

五、完善房地产市场监测及信息公开工作。建立健全房地产市场运行数据的统计与共建共享机制，加强与社会第三方机构的合作，加强房地产市场监测分析。进一步完善二手住房网签交易价格发布机制。

六、持续规范房地产市场秩序。加强对房地产开发企业、销售代理企业、房地产经纪机构的监管。

北京、广州等地加强房地产市场监管，严控资金违规流入房地产市场。

2月10日，北京银保监局、人行营业管理部发布《关于加强个人经营性贷款管理防范信贷资金违规流入房地产市场的通知》。《通知》要求，1、严格实施贷前调查：加强客户资质和信用状况审核，关注客户获得经营性贷款借款人资格的时间，审慎发放仅以企业实际控制人身份申请的个人经营性贷款。2、切实加强支付管理：严格执行受托支付制度，对借款人受托支付对象的资质和背景情况予以关注，防止信贷资金转入与借款人经营活动无关的账户。3、尽职落实贷后管理。4、完善合同约束机制。5、审慎开展第三方合作。

2月19日，广州银行业排查同年申请经营贷+按揭客户。Ø据媒体消息，广州排查房抵经营贷违规流入楼市的情况，特别是在同一年内申请经营贷、个人按揭贷款的客户。

在部分城市收紧楼市调控政策，严控资金违规流入房地产市场的同时，部分城市出台人口、人才政策，加大城市对人才的吸引力，促进城市长期健康发展。

【中指观点】

受春节假期影响，2021年2月楼市整体成交下滑，二三线代表城市降幅相近。截至2月末，中指监测的主要城市库存总量环比下降4.8%。

二、市场概况

需求：2月楼市成交低位运行，各线成交环比均降

2月楼市成交量环比降同比升。CREIS中指数据显示，2021年2月监测的主要城市成交面积环比下降43.92%，超9成城市环比均有不同程度下降，同比则上升330.57%。

环比来看，20个城市均有不同程度下降，东莞降幅较明显，西安次之，此外大连降幅较小，在10%以内；仅温州成交环比有所上升，未超1%。同比来看，18个城市上升，扬州、大连升幅较为明显。

分城市来看，一线城市成交面积环比下降51.43%，其中深圳降幅较大，超61%；一线城市同比上升312.56%，广州升幅较大。二线代表城市成交面积环比下降41.42%，同比上升312.86%。三线代表城市成交面积较上月下降42.42%，同比上升425.52%。

表：2021年2月主要城市房地产市场交易情况

中指院：2月楼市整体低位运行各线环比均降