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近日，国家统计局发布了《2020年1—10月份全国房地产开发投资和销售情况》。1—10月份，商品房销售额131，665亿元，同比增长5.8%。商品房销售面积133，294万方，同比持平。全国房地产开发投资116，556亿元，同比增长6.3%。房地产开发企业到位资金153，070亿元，同比增长5.5%。

评论

10月销售环比下降，同比上升，数据仍在较高位，体现房地产市场韧性：①10月单月销售面积、销售额环比分别下降13%、14%。同比增速分别为15.3%、23.9%，增幅相比9月分别上升了8.0pcts、7.9pcts。10月单月销售额增速高于销售面积增速，平均房价同比上涨，但自9月以来环比有所回落。②1-10月商品房累计销售面积同比增速持平，今年以来首次回正。销售额增速为5.83%，面积和销售额增幅比1-9月份分别上升了1.8pcts、2.1pcts。③东部地区10月单月销售额增速为31.0%，在4个地区中最高，中部、西部、东北地区分别为21.0%、15.9%、-3.2%。并且东部地区1-10月累计销售额增速同比增长11.1%，在4个地区中仍最高。

10月开发商开工意愿稳定，新开工恢复情况好于预期：10月单月房屋新开工面积20，628万平方米，同比增长3.5%。表明随着经济回稳，市场交易韧性仍在，房企开发意愿持续。1—10月房屋新开工面积180，718万平方米，累计同比下降2.6%，降幅比1—9月份收窄0.7pcts，疫情以来新开工恢复情况好于预期。

1-10月全国房地产开发投资恢复态势持续；10月土地购置面积保持负增长：①10月单月全国房地产开发投资13，072亿元，同比增长12.73%。单月投资增速维持在高位，是由于施工、新开工单月情况改善。1—10月全国房地产开发投资116，556亿元，同比增长6.3%，恢复态势持续。②中部地区累计开发投资增速仍然较弱，同比增长2.4%；东部、西部和东北部地区累计开发投资分别同比增长7.1%、8.3%、5.6%。③10月单月，商品房施工面积增速同比下降1.8%，较9月回升2.6pcts；9月单月土地购置费保持正增长，同比增长10.1%。④10月单月，房地产开发企业土地购置面积同比增速（-5.6%），土地成交价款同比增速（19.3%），土地价格同比增长26.4%。伴随三条红线对房企的营运影响，我们预计后续土地市场可能继续降温。

融资端有所收紧，10月单月开发贷款增速提升，按揭贷款增速放缓：①10月到位资金增速相比9月稍有上升，但相比8月高点仍有所回落，10月单月值同增长14.5%；1-10月累计值同比增长5.5%。②10月定金及预收款相比9月，同比增长16.2%。③10月单月开发贷款、按揭贷款分别同比增长18.5%、13.1%，增幅较9月分别上升了14.2pcts、下降了2.2pcts。并且10月按揭贷款增速（13.1%）低于定金和预收款增速（16.2%），说明10月银行发放按揭贷款的速度放缓，发放开发贷款的速度有所加快。

投资建议

多地调控政策出台的背景下，随着三条红线政策出台，监管介入房企营运层面，土地市场有所降温。融资端边际收紧，但由于经济逐步回归正常，房地产交易市场韧性仍在。我们认为未来房价缓慢上涨，土地市场降温，对于开发商仍是有利的局面。目前房地产股票处于历史估值低位。土地市场降温，地价波动性减少；叠加“稳房价”政策，行业将更加平稳，未来估值会抬升，行业将形成缓慢的估值修复行情。看好万科A、保利地产、金地集团、招商蛇口、建发国际。