投资要点：

房地产行业数据：上周（20/11/7-20/11/13）主流45城一手房成交620万平，环比-12%；其中，一二线环比-8%、三四线环比-25%；11月截至上周累计一手房月成交同比+16%，较10月提升13pct；其中一二线同比+16%、三四线同比+15%，分别较10月+13pct和+12pct。上周14个重点城市二手房成交141万平，环比-6%。库存方面，上周15城推盘217万平米，环比+36%；对应周成交/推盘比为0.87倍，低于7、8、10月的1.00倍、0.95倍、1.10倍，高于9月的0.65倍。截至上周末，15城可售面积为9，587万平米，环比+0.3%；3个月移动平均去化月数为9.7个月，环比上升0.1个月，目前行业处于加库存阶段、但依然处于低库存阶段、并本轮加库存过程料将较为纠结。

主要政策新闻：全国10月CPI同比上涨0.5%，环比下降0.3%，其中居住价格同比下降0.7%，环比上涨0.1%；全国10月份人民币贷款增加6，898亿元，同比多增285亿元，其中住户部门贷款增4，331亿，同比多增121亿元；昆明加强商品房预售监管，专款专用，监管额度为项目预售总额30%；佛山五区重点推介52个城市更新项目，改造面积2，434万平米，围绕旧城镇、旧厂房和旧村庄开展；自然资源部印发土地征收成片开发标准，占用永久基本农田等情形将不得批准；东莞港发布未来15年总体规划，未来将形成四大港区；银保监会发布通知，禁止保险资金投资直接从事房地产开发建设的标的企业，包括开发或者销售商业住宅（注：该条列此前就有，并非新增）；最高人民法院发布意见，支持深圳土地管理制度改革，促进土地资源合理流转。

公司动态跟踪：招商蛇口10月销售金额260.3亿元，同比+52.6%，发行不超过人民币10.4亿元债券，票面利率为4.15%，公司副总经理张林先生辞任；龙湖集团10月销售金额280.1亿元，同比+3.7%，发行2026到期3.5亿美元利率5.25%的优先票据；阳光城1-10月累计销售金额1700.5亿元，同比+3.6%；首开股份10月销售金额93.2亿元，同比+19.4%；宝龙地产10月销售金额81.0亿元，同比+50.5%；禹洲集团10月销售金额115.2亿元，同比+25.2%；融创中国建议分拆融创服务于港交所主板独立上市；招商积余下期拟减持公司股份数量不超过5，301.7万股，不超过公司总股本5%；新城悦服务6，286万元收购大连华安物管股权，占目标公司股权总额60%；中国奥园拟国际发售美元优先票据，所得款项将用于现有境外债务再融资。

一周板块回顾：板块表现方面，SW房地产指数下跌1.16%，沪深300指数下跌0.59%，相对收益为-0.57%，板块表现弱于大市，在28个板块排名中排第20位。个股表现方面，SW房地产板块涨跌幅排名前5位的房地产个股分别为：京能置业、招商积余、泰禾集团、中润资源、新潮实业，上周涨跌幅排名后5的房地产个股分别为深深房A、外高桥、浦东金桥、中体产业、阳光股份。

投资建议：我们依然看好房地产的发展潜力，房企融资新规料将影响供给结构，金融能力的约束和运营能力的倡导，料将推动行业门槛提升、并减少内耗，利于行业集中度提升、盈利能力改善，而由杠杆主导过渡至运营主导，也料将减少周期波动、助力行业健康持续发展。目前房地产处于估值和仓位的历史双底部，优质房企价值重估空间巨大。我们重申房地产板块“推荐”评级、重申物管板块“推荐”评级，推荐：1）住宅开发：A股：万科A、金科股份、金地集团、保利地产、阳光城、中南建设；H股：世茂集团、旭辉控股、融创中国、龙光集团、美的置业、中国奥园、中国金茂；2）物业管理：碧桂园服务、招商积余、永升生活服务、新城悦服务、新大正、保利物业、绿城服务，建议关注：宝龙商业；3）商业地产：龙湖集团、新城控股、宝龙地产、大悦城，建议关注：华润置地；4）物流地产：ESR、南山控股。