核心观点

行业一周表现与估值

　本周房地产板块下跌 1.8%，沪深 300 下跌 1.28%，上综下跌 0.93%。20 年动态市盈率 6.77 倍，21 年动态市盈率 5.66 倍。

行业判断

本周板块跑输指数。两会预计将于 2020 年 5 月 22 日在北京召开。对于房地产方面，我们认为地产方面主基调都将“稳”字当先。所以预计房地产调控力度适中，既抑制房地产泡沫，又防止大起大落。“一城一策”使地方担负调控主动权，今年地方房地产政策适时适度调整可能将会增多。不过，对于房价上涨压力较大的城市或区域而言，甚至不排除加码的可能。其次是“房地产税”方面，房地产税法从审议到落地有一个漫长的过程，目前来看 2020 年或许不一定立法，考虑到今年疫情的因素，我们预计立法也许是更长时间，这取决于房地产税法在草案讨论中的成熟度。从长远来看，完善房地产税是大势所趋，对住房开征房产税也是势在必行，只是这个过程可能不太顺利，必将伴随着各方博弈。其次，我们认为房地产依然会延续房地产长效机制，一个好的住房制度和长效机制至少需要具备以下四个要素：与经济发展水平相适应的现代化房地产市场体系和保障能力；在实现“住有所居”基础上，全面改善住房条件，提升居住品质；实现经济、社会和住房市场协调发展；全面提升防范房地产领域系统性风险的能力。此外我们认为在金融方面，支持力度或会更大一些，包括住房金融、住房租赁、住房保障和市场监管制度上，推动逐步形成城乡统一的住房市场。考虑到房地产作为国家经济支柱之一，在本身经济下行压力较大及 2020 年经济开年受制的前提下，国家对房地产调控相关政策主基调不变，但是在维持稳定的基调下，部分城市有望进一步适度放宽。当前行业板块估值的平均在6X 左右，当前处于明显低估状态考虑到目前板块 2020 年业绩确定性强，板块估值较低，股息率仍处于高位，此外政策弹性有望带动估值弹性修复。建议积极关注业绩稳健，有避风港属性的龙头类公司。我们继续看好地产龙头公司在 2020 年的估值修复行情，建议积极关注招商蛇口，万科 A。

　本周（2020.5.9—2020.5.15）成交

22 个城市本周成交 448.3 万平方米，环比上升 68.7，同比下滑 9.8%。累计成交方面，一线累计完成去年的 26.7%，二线完成去年的 26.3%，三线完成去年的 23.2%。

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