2020年3月17日，由中国房地产TOP10研究组主办，中指控股（CIH）、中指研究院承办的“2020中国房地产百强企业研究成果发布会暨第十七届中国房地产百强企业家峰会”隆重召开。在房地产金融政策维持“内松外紧”，房地产行业整体处于“去粗存精”的现阶段，如何把握投资机遇，甄别并降低风险，是金融机构普遍关心的话题。“房地产金融投资避险策略探讨会议”邀请了多家知名金融机构的专家，分享了在多种房地产金融投资实操业务中遇到的问题，同时对房地产金融投资业务中的主要风险点进行了全方位解析和探讨。

持有型不动产的投资风险及机遇

光控安石执行董事兼资本市场负责人曾景

在持有型不动产行业里，宏观风险的把握是最重要的，把握好这个行业的周期，才能实现较高的收益。持有型不动产行业是一个需要长期投入与耕耘的行业，目前的疫情只是一个短期的冲击，但每一次危机中蕴含了机遇。从国际经验来看，由于持有型不动产可产生比较稳定及可持续的现金流，所以它是资产配置板块中非常重要的板块，在资产配置中起到压舱石的作用。

近十年中国家庭居民可投资资产规模保持快速增长，相应产生了较大的资产管理及投资配置需求，持有型不动产在新的经济环境中将展现出更高的配置性价比。持有型不动产同样面临退出时流动性风险的挑战，随着中国REITs逐渐兴起，资产管理行业日渐成熟，越来越多的机构及个人投资人将参与到这个市场中来。

数字化工具赋能房地产金融投资

中指研究院研究副总监王蓉

数字化工具赋能房地产金融投资，主要是面向金融机构在房地产投资时的项目尽调、企业尽调、风险分析、风险区分、风险监测等业务场景的需求，提供贴合业务场景的数据组合、高度定量化的测评模型、经过大样本测算的客观风险评估结果，以及简单易操作的平台体系。中指风险测评SaaS工具发挥了中指控股在房地产领域的数据、分析、技术方面优势，主要面对房地产金融投资中关注的企业主体风险及项目风险，为用户解决数据、模型和工具问题，协助完成房地产金融投资中的大量基础性和分析性工作，提高房地产金融投资业务效率。

地产基金真股权投资中的风险逻辑

信保基金战略发展部总经理李元仲

信保基金专注于房地产股权投资，累计投资150多个房地产项目，具有丰富的基金运作经验，主要有以下三个方面的运作逻辑：

第一是市场风险的组合投资逻辑，信保基金倾向于做长周期、多项目的组合投资基金，为投资人创造相对稳健的投资回报。

第二是基于投资风险的项目优先逻辑，信保基金会把对项目的判断放在第一位，优先关注项目自身的财务价值和关键假设的成立条件。

第三是基于投后风险的精细管理逻辑。为控制项目投后风险、保障基金投资收益，信保基金组建了专门的具备开发商全流程操盘管理能力及熟悉金融机构投后管理痛点及诉求的投后管理平台。

信保基金一直坚持“专业致胜”和“投资人利益至上”的原则，不断提高自身专业能力，更好地为投资人创造价值。

从风险管理的角度如何优选合作伙伴

朗姿韩亚资管董事长袁怀中

地产投资有其独特的风险评判和控制的体系，其中涵盖了比较多维度的因素，包括客户、项目、投后管理、城市等多方面。朗姿韩亚在其中主要运用“五维一体”的客户分析体系，分别是：发展历程（定性的指标）、财务指标、土地储备、融资渠道、其他。在此体系基础之上，再结合行业大周期，形成动态分析体系，关注短期流动性的指标以规避风险。朗姿韩亚近年来也在写字楼、养老、产业地产等各个领域进行了不断的创新和尝试，对中国不动产市场始终保持看好。

后疫情下的房地产信托展望

对外贸易信托副总经理赵照

1.疫情对房地产市场带来深远影响。房企回款受阻，叠加偿债高峰、融资高压，房企现金流进一步承压；疫情期间多城禁止无房人员进城，叠加传统观念影响，房产港湾意识深入人心；一二线城市的交通、医疗水平高于三四线，吸引力持续放大；疫情触发客户消费偏好改线，个人空间、健康社区产品更受市场追捧。

2.疫情下房地产信托展望。2020年房地产信托规模连续下滑，信托调控预期偏紧，后期虽有回升，但仍低于2019年，未来信托资金更偏向头部房企、一二线城市项目；央行定向降准，首套贷款利率存下降预期，发债成本呈下行趋势，信托预期收益率将下行；房地产信托资金受到严控，未来房地产上下游产业链的信托业务将受到重视。

3.后疫情时代地产信托行业发展建议。疫情对房地产现金流冲击很大，房企应该以现金为王；信托公司在今年要重视风险甚于业绩；建议监管部门仿照“一城一策”对涉房业务实施“一司一策”，有效保证经济社会稳定发展。

不良资产投资中的机会与风险

鼎晖投资基金副总裁焦青伟

短期内，不良资产项目流程受疫情影响拉长，中短期面临资产价格和流动性下降的风险，长期可能会面临着宏观环境上处于下行周期，有可能会导致行业收缩，下行周期处置资产对不良资产团队是考验；在当前的环境下，要根据资金特点选取项目，关注有现金流的资产和对应债权，资产包的投资机遇，同时把握不良资产“一轻一重”的并购机会。

新形势下的地产基金投资逻辑

旭辉晨曦基金执行总裁周昕宇

中国地产基金从行业处于“多而不大、杂而不精”的现状，面临着投资人、专业机构对地产基金投资人的认知不足导致资本结构较为集中的问题，同时由于资产端随着行业调整，增速有所放缓，行业利润率被不断挤压；针对于这些问题，地产基金需要提高资产管理能力，为价值赋能，做好投后管理、资产管理，努力实现项目价值的最大化，同时希望同业能共同携手，降低中间成本，为投资者、开发商提供更好的投融资服务。

不动产并购中的机遇与风险

黑盛控股高级合伙人陈成

在政策收紧，行业不断调整的情况下，行业内部集中度越来越高。受疫情影响，随着企业流动性愈发趋于紧张，寻求并购机会的企业数量增多，地产市场中收并购交易已经成为很多头部房企发展和扩张的新模式；同时，一线城市及重点城市群的核心资产也成为房企关注重点，此外城市更新、长租公寓及人才房等也成为大家投资的方向，黑盛控股会加大投后管理力度，旨在以出色的资管能力把控市场风险，为投资者带来丰厚的回报。

2020年房地产股权基金的投资风险及机遇

合凡资产总经理姜海

2020年开年来看，开发商头部企业发债势头良好，市场资金成本也在下降，但是突发的疫情增大了房地产企业的销售压力，影响了房地产资金的重要来源。对此，合凡资产投资策略也进行了相应调整：聚焦头部企业，特别是能够把握周期性机会的企业；更加重视房企的投资和营销能力；聚焦长三角及珠三角区域。整体上，只要对投资的节奏及重点进行适时调整、设计及把控，前景还是比较乐观的。

中指风险测评SaaS工具面对金融机构家房地产金融投资业务场景，从房地产主体风险、房地产项目风险两个层面帮助解决数据、模型和工具问题，通过贴近使用场景的数据及数据可视化组合、适用性高的客观风险评估模型及报告工具，协助完成房地产金融投资中的大量基础性和分析性工作，提高房地产金融投资业务效率。欢迎试用，并期待您的宝贵意见。

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