事件：

国务院发布关于授权和委托用地审批权的决定：1）将国务院可以授权的永久基本农田以外的农用地转为建设用地审批事项授权各省、自治区、直辖市人民政府批准。2）将永久基本农田转为建设用地和国务院批准土地征收审批事项委托部分省、自治区、直辖市人民政府批准。首批试点省份为北京、天津、上海、江苏、浙江、安徽、广东、重庆，试点期限1年，具体实施方案由试点省份人民政府制订并报自然资源部备案。第1）条和《土地管理法》一致，第2）条永久农田转建设用地原先均需要国务院批准，这次试点是个突破。

点评：

我国实行城乡二元的土地公有制，城市土地为国有制土地，主要包括土地总体规划范围内的居住、工业、商业、物流仓储等土地，农村集体所有制土地为农村集体所有，主要包括农用地及建设用地。

在城乡二元土地制度下，城市土地归国家所有，农村土地归集体所有，但二者并非同权、同价，在严格的征地保护制度下，农业用地需转为建设用地才能用于城市建设，而此前农用地的转用和土地征收权限上收到国务院和省级政府，一方面是审批流程长、审核速度较慢，另一方面是审批需符合土地利用总体规划，也就是规划区域内的近郊土地更容易被征收。此次农转用审批权限下放的影响，主要在于：

1、改善城乡二元土地制度、加快城乡融合、助力实现农民脱贫

后续审批权限下放到省级政府，并委托7省市实施土地征收，更容易实现农地的转用、成为建设用地流转，有助于打破城乡二元土地制度，助力农民脱贫，符合2020年全面打赢脱贫攻坚战的目标。

2、盘活存量土地、优化供地结构、新增供应受限较小

短期内通过加快农地转用审批及征地，可以盘活存量土地，加快建设用地供应、并优化土地供应结构。2014-2017年我国新增供地结构中，住宅用地供应仅为15%，工矿用地占比22%，但随着城市化进程的推进、人口向城市群集聚，工业产业转移的发生等，住宅用地的供需并不平衡，以一线城市为例，住宅用地供需缺口连续多年达到30%以上，如果考虑到城市更新供应，缺口或略下降，但由于城市更新供给有限，预计仍然存在明显不足。

此次农地转用审批权限下放，有助于加快盘活城市中的存量土地，转为建设用地，及时补充土地供给缺口，虽然新增农转用面积总量是根据既定的土地利用年度计划（由国土部、发改委等部门审核）供应，但是在土地供应的区位、用地性质的结构调整上省级政府可以“因城施策”，具备了更高的自由度。

3、利于稳定房价、加大供需矛盾区域和时间的供应

通过加快土地供应，有利于形成地价和房价的平稳预期，在“房住不炒”与地方财政的多方压力之下，实现“既要、又要、还要”。新土改下赋予地方政府对于土地供应的灵活性与可行性，使得地方政府能够在土地供应缺乏的地区与年份里、或对土地不足的区域加大供应力度，缓解供需平衡的压力，从而平抑地价、房价大幅上涨，实现稳预期。

4、有利于地方财政，提高土地出让纯收益

土地出让纯收益为土地出让金减去出让成本，出让成本包括了土地整理、征地和拆迁补偿费、耕地保护、城市和农村基础设施建设费用等，随着拆迁成本的上涨，土地出让纯收益率在不断下降，至2015年为20%。

农转用审批权限下放后，土地流转加快、供应结构改善，随着区位更优、价值更高的土地的供应增加，地方政府有望获取更多的土地出让纯收益，缓解新基建投资压力。

投资建议：我们认为此次通过加快土地供应实现稳地价、稳房价预期，在实现房住不炒的同时，也是另一种因城施策的落地，短期内伴随优质土地供应的加入，土地市场热度有望保持，中长期来看，都市圈承载力或进一步加大。从短期看，具有较多农用地的企业受益，长期看资金充裕、融资优势明显的房企有望获取更多优质土地，短期建议关注：万科A、保利地产、金地、金科股份、阳光城、城投控股、中南建设、招商积余、世茂房地产、龙湖集团等。