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克而瑞公布2019年TOP200房企销售数据。

平安观点:

百强房企销售增速放缓，2020 年预计整体平稳。2019 年，百强房企实现销售额11.6 万亿元，同比增长 16.0%，销售面积 8.5 亿平米，同比增长 13.0%，增速分别较 2018 年下降 19.2、21.6 个百分点。其中 12 月单月同比增速延续回落，单月销售额 1.3 万亿元，同比增长 3.8%，增速较 11 月下降 25.6 个百分点；销售面积 9128 万平米，同比降 2.9%，增速较 11 月降 24.9 个百分点，为 3 月以来首次同比负增长，调整压力持续显现。展望 2020 年全年，楼市大概率延续调整趋势，其中一二线城市已历经调整，加上因城施策带来政策改善托底，预计整体平稳；三四线供应增加而需求萎缩，加上此前未有明显调整，量价均将面临较大压力。随着政策微调与货币环境改善，楼市有望在下半年逐步走稳。

主流房企业绩完成度较高，但逊色于 16-17 年。尽管 2019 年下半年市场调整压力逐步加大，但得益下半年房企加大推盘、以价换量，主流房企业绩完成率依旧较高。统计的 17 家主流房企中 15 家超额完成年初目标，其中世贸、金科、阳光城目标完成率分别达 124%、120%、117%。尽管如此，2019 年主要规模房企整体完成率（107%）仍远低于 2016（126%）和 2017 年（124%），仅略好于 2018年（105%），侧面反映市场压力在逐步加大。

头部房企优势持续扩大，百强分化逐步加剧。从榜单门槛来看，前十房企竞争最为激烈。2019 年 TOP10 门槛同比提升 21%至 2430 亿元，相比之下，TOP30 门槛同比仅提升 13%至 1131 亿元，千亿房企扩容速度同样放缓，仅增加 4 家至 34家，而 2018 年增加 13 家，TOP100 门槛则仅提升 9%至 237 亿元。从行业集中度看，2019 年各梯队房企集中度均呈上升趋势，其中 TOP10 房企销售额市占率28.2%，同比上升 1.3 个百分点，TOP100 市占率同比提升 5.4 个百分点至 72.1%。随着楼市步入调整期，龙头房企在品牌、融资、土储、运营等方面优势将更加凸显，预计头部房企市占率将继续提升。

　销售权益占比下降，合作开发仍为房企规模提升重要推手。2019 年，TOP100房企销售权益比 73.5%，较 2018 年下降 6.8 个百分点，其中各梯队房企权益比均出现下降，招保万金从 71%降至 66%。凭借品牌优势与优秀的操盘能力，大中型房企纷纷通过收并购、合作开发、小股操盘等方式提升销售规模、获取较高权益回报。但随着楼市降温与核心城市地价回落，预计后续主流房企权益占比将有所回升。

投资建议：2019 年百强房企销售增速较 2018 年明显放缓，12 月单月销售面积同比降 2.9%，市场下行压力加大。近期，中央经济工作会议、住建部会议等纷纷表态，强调“三稳”与市场平稳健康发展，预计 2020 年政策面有望从过紧回归平衡，利于楼市整体稳定。当前地产板块业绩增长确定、低估值、低持仓、高股息率，安全边际明显；叠加多地政策微调、5 年期 LPR 下调及降准、个别公司海外再融资获批，政策及融资端缓和亦有望提升板块估值。建议积极关注：1）低估值龙头及高股息率个股万科、保利、金地、招商等；2）业绩销售高增的弹性二线中南、阳光城等。