“双11”、“双12”、“黑五”……各种购物狂欢节已过，相信大家的包裹已经陆陆续续收到，其中“双11”的包裹量预计达28亿件，这对物流形成了很大的考验，新零售的发展随之催生了大量的仓储物流需求；同时2018年底，发改委与交通部共同发布《国家物流枢纽布局和建设规划》，指出国家物流枢纽的重要性，并且明确对物流用地支持。国家政策的支持与需求的旺盛，对物流地产的发展具有积极的利好作用，房企、险资、电商、传统物流等企业纷纷入局，其中房地产企业已有万科、碧桂园、融创、绿地等企业开展了物流地产业务。

1.房企开展物流地产的四种模式

图：房企开展物流地产的四种类型

以房企为参与主体来看，物流地产的运营模式有四种：房企主导运营、收购参股物流企业、与传统物流企业合作、与电商企业合作。

其中很多企业是两种方式并行，如万科作为地产行业开展物流地产的领军企业，于2015年推出独立物流品牌——万纬，聚焦全国经济最具活力的三大经济圈及中西部重点城市，专注于高标仓储投资选址、开发建设、招商运营、资产管理等环节，并于2018年收购融合太古冷链物流平台，加速布局冷链物流全国业务版图；同时，2017年万科参与收购普洛斯，私有化完成后万科成为普洛斯最大的股东，持股21.4%，进一步完善万科在物流地产领域的布局。

远洋通过“轻重结合”的方式布局物流地产，轻资产端，远洋资本通过“PE股权投资”方式投资九曳供应链、郑明现代物流、驹马物流、壹米滴答、发网等垂直细分领域优质物流企业；重资产端，2018年以来陆续在天津、郑州、武汉、南京、苏州、徐州、昆明、重庆、西安等城市获取十余个物流地产项目。

2.房企物流地产规模

表：部分房企开展物流地产的规模

从房企开展物流地产的规模来看，目前仍处于初始阶段。其中，万科持股的普洛斯占据领先位置，其在42个战略性的区域市场投资、开发并管理着362个物流园、工业园及科创园，物业总面积达4000万平方米；万纬物流核心业务覆盖全国45个城市，项目141个，运营及在建总面积1104万平方米，服务客户700家；富力2007年在广州成立国际空港物流园，项目总投资超30亿元，建面约124万平方米，已投入运营面积约80万平方米，经过10余年的发展，富力空港物流园已成为物流仓储业的标杆之作。

3.物流地产盈利模式

图：物流地产收益来源

物流地产的收入来源有租金收益、服务收益、土地增值收益、项目投资收益以及其他收益五种，其中租金收益与服务收益是大部分物流产运营的主要收入构成；由于部分企业以参股的方式参与物流地产业务，也会产生项目投资收益以及其他收益。同时，部分企业通过基金运作的方式进行收益转换，如光明地产于2019年成功发行6亿元的冷链仓储物流CMBS，有效盘活物流地产存量资产，同时也可以进一步优化债务结构。

房企的加入为物流地产注入了地产开发的基因、丰富的资源以及资金支持，随着国家政策支持力度的不断加大，房企与传统物流地产运营者之间将加速融合，各自分工协作，将进一步推动物流地产的发展。