投资要点：

政策速览：大湾区为政策宽松集中区，吸引人才更应留住人才

宏观层面，11 月央行下调 5 年期 LPR，货币政策边际宽松，但房地产行业融资仍吃紧。一城一策方面，调控政策宽严并济，政策宽松城市集中于大湾区，如广州、深圳、江门、佛山等，主要目的为保障刚需；与此同时德州、秦皇岛的公积金政策有所收紧。预计未来局部小松可期，因城施策将持续推进并优化。人才引进方面，一线城市非核心区积极推出新政，二线城市人才政策持续优化，三四线城市推出政策吸引人才回流，对各城市而言，不仅要吸引人才，更重要的是留住人才。

住宅市场：成交同环比小幅上行，后续持续看好一二线

从我们监测的 40 城数据来看，11 月全国商品住宅销售面积为 1995.5 万平米，同比、环比分别上升 0.8%和 2.4%。整体来看，住宅市场同比小幅收窄，环比增长，但是市场观望情绪依然浓厚，即使叠加年底房企冲量的影响，12 月住宅成交量增长依然承压。总的来看，11 月住宅市场有所回暖，但是同比在收窄。我们认为三四线成交量普遍下降，但是进入周期较晚的城市和一些强三线对成交量仍有支撑。一二线城市目前成交表现较好，但一线城市由于限价等因素影响，会对企业推盘数量造成影响，二线城市成为支撑成交量增长的主要区域，并且这类城市经济水平较高，人才引进政策的发布更容易吸引人口流入，叠加本地人口需求，将带来充足的市场需求。

土地市场：二线城市供应、成交同环比提升，三四线热度逐渐下降

2019 年 11 月全国 200 城合计供应规划建筑面积 31770.6 万平米，同比下行 4%，环比上升 2%。土地成交合计规划建筑面积 15596.9 万平米，同比、环比分别下跌 21%和20%，核心二线和三四线城市土地成交规模的下滑使整体同环比下行。整体来说，11 月土地市场成交表现为普通二线同环比全面上升，核心二线和三四线城市同环比全面下降。我们认为企业目前投资拿地的意愿仍比较强烈，但是资金面的收紧和限价政策让企业更重视土地的利润空间。对于核心二线城市，限价影响逐渐增强，房企为减少调控政策带来的影响更侧重机会性拿地；而对于三四线，由于多数城市热度逐渐下降，仅有部分进入周期较晚和综合实力较强的强三线城市仍会是企业关注的焦点。综合这些因素，房企更倾向布局人口更多、需求更强的普通二线城市。

企业表现：投资热情再减，融资规模反弹

2019 年 11 月，房企投资热情再减，土地成交溢价率与 10 月持平。从布局区域来看，回归一二线的投资格局已定，强三四线城市保持韧性。销售方面，2019 年 1-11 月，TOP200房企销售稳步增长，同比上行 14.5%，头部房企依然强劲。融资方面，2019 年 11 月，信用债和海外债融资规模均反弹，受公司债大幅增加的影响，信用债融资成本上行。海外债融资成本向下，主要是规模房企融资成本较低，拉低了整体的平均成本。