1. 基本面下行：行业数据大概率走弱、但优质房企销售数据亮眼

从 5 月统计局数据来看，行业增速总体下滑，高基数效应下预计 6、7 月增速将会持续下滑。我们认为主要有两方面的原因：1）在 5 月份多番政策压制下，销售端受到抑制，连带拖累开工、投资增速下滑；2）随去年 6-8 月基数逐渐走高，对应数据增速逐渐下滑。去年 7 月的统计局地产行业数据中销售、投资、开工数据的单月同比增速分别为 9.9%、13.2%、29.4%，均为 18 年至今的区间最高，而 8 月开工、投资增速分别为 26.6%、9.25%，仍然为年内高位，因此我们预计 19 年 6-8 月基数效应下，销售、投资、开工数据或将明显下滑。另一方面，全国销售增速预计逐渐走弱，但一二线和强三线房企表现亮眼，强房企销售数据在金三银四之后，5、6 月逐渐边际走弱，预计 7、8 月或将继续走弱，但一二线布局为主的房企销售额累计增速大部分在 10%-40%之间，二线>龙头＞三四线。

2. 政策面利好：行业下行对冲产业政策担忧，降息降准预期升温

最近行业信托融资收紧，这有利于优质房企，他们融资优势会更突出。我们认为随行业逐渐走弱，助力解除产业政策担忧。根据前瞻数据，我们预计销售数据率先走弱，带动开工、投资数据下行，其中 7 月为最高，8 月为次高数据，后续随基数下行增速或将逐渐抬升。7、8 月统计局数据对应的公布日期分布在 8 月、9 月中旬，或将见底，9、10 月统计局数据在 10、11 月中公布或确认前期行业底部，因此我们认为在 10 月中旬之前，地产政策再度收紧不易，随行业数据走差政策或存在一定空间。从宏观政策角度来看，外围国家新西兰、澳联储已宣布降息，7 月 10 日美联储重申为维持美国经济增长将采取“合适的”措施，降息预期进一步升温，国内宏观流动性宽松预期继续加强，更重要的是对房企融资、销售带来的基本面改善，地产股有望明显受益。

3. 业绩或超预期：2017 年销售进入交房期、地产企业业绩大概率超预期

从过去 2015-2018 年的营收、归母净利润增速来看，主流地产公司一直保持着高速增长的态势，行业的营收、归母净利润的复合增长率分别为 26%、28%。营收增速在过去四年保持 20%以上的增速，归母净利润增速 2017 年、2018 年分别达到 55%、19%。上半年房企加速竣工结算，业绩有望超预期。2019 年上半年，根据已经公布业绩预告的房企中报业绩预告来看。金科、蓝光、绿地预计增速分别为 200、101%、46%左右，均超市场预期。我们认为随房企竣工结算节奏加快，半年报及年报业绩有望超预期。

4. 估值处于低位：业绩预期好、整体估值处于历史估值的下 1/4 分位

在房企业绩高增速之下，估值则明显偏低。2019 年初招蛇一致性预期 PE 近 9 倍，万科、中南建设、滨江集团接近 8 倍，一二线布局为主的保利为 6.87 倍、阳光城为6.52 倍、金地为 5.79 倍、华发为 5.72 倍。2020 年除万科、保利、招蛇估值在 5 倍以上，阳光城、中南、融创、华发估值均不足 5 倍。以 12 月动态 PE 来看，目前地产股估值均处于历史估值区间的下 1/4 分位，在产业政策收紧预期缩减、宏观流动性宽松预期加强下，优质公司的估值仍有较大提升空间。

投资建议：我们认为地产 7、8 月基本面走弱有助于解除政策打压担忧，且美联储降息预期升温，国内宏观降准降息预期也随之升温，行业融资收紧反而有利于优质企业，且 2017/18 年的高销售将在 2019/20 进入交房高峰，地产企业的业绩增速或将超预期，目前金科、蓝光、绿地等均公布超预期中报预告，在预期增速提升下行业估值依旧较低，整体处于历史的下 1/4 分位，我们建议关注：1）坚定推荐优质龙头：万科、融创、保利、金地、招蛇；2）二线优质成长：中南建设、阳光城等；

3）长期看好物业及中介，关注：中航善达、国创高新、光大嘉宝等；4）旧改及长三角一体化：城投控股