“零售+第三方物流+高端制造”三轮驱动，高标仓储需求快速增长:一方面，消费升级及新零售概念的兴起推动线上线下渠道融合，提前备货和仓储功能需求明显提升，与此同时电商的成长和渗透过程对物流配套设施的要求也逐步提高；其次，伴随工业、批发和零售业物流外包比例提升(16年为65.3%)，快递业务快速增长(17年快递企业收入与业务量同比增长22%/27%)，第三方物流收入规模稳步扩张，支撑物流仓储需求放量；此外，高新技术产业与装备制造业的高速发展，为物流地产的成长提供新动力。

高标仓紧缺与简易仓大量空置长期共存，行业格局一超多强:我国物流地产行业存在较为突出的结构问题，大量简易仓库长期闲置与高标仓库供不应求的局面长期共存。与其他国家对比来看，虽然我国物流地产存量(约9.55亿平米)处于领先地位，但是优质物流设施占存量物流设施比重仍较低(约5%)。从行业竞争看，目前行业参与者主要有物流地产商、传统房企、电商企业、快递企业和金融机构五大类，形成了以普洛斯(2018年市占率35.4%)领衔的“一超多强”的行业格局。近年来国内物流地产企业发展提速，打破了以外资为主的行业格局，其中易商、万纬、宇培、平安等国内企业市场份额不断提升。

“拿地+运营+资金成本”构筑物流地产核心竞争力:目前，物流地产企业主要存在PE模式与自持物业两种运作模式，其中PE模式(以普洛斯为代表)主要通过将运营成熟项目通过物流基金(REITs)或其他方式打包出售，提前兑现物业销售收入和开发利润；而自持物业模式以自有资金或借款购置物业，获取全周期的运营利润回报，适合有长期廉价资金支持的企业，参与者多为国企及保险背景开发商。综合以上两种模式，土地资源获取能力、运营招商能力与较低资金成本成为构筑物流地产核心竞争力的关键所在。

投资建议:伴随物流地产需求的持续释放以及物流地产行业支持政策的不断加码，物流地产行业有望加速发展。展望未来，我们认为土地资源获取能力、运营能力和资金成本将成为物流地产企业做大做强的关键点所在。我们预计，资金实力较强，运营服务水平较高的物流地产开发商有望脱颖而出。