1、土地热潮推动2018年开发投资高速增长。2018年土地市场供给增加的同时，土地价格维持较低水平，市场溢价率降至冰点，房企为降低成本低价囤地，土地市场18年初短暂降温后再度迎来热潮，带动后期土地购置费不断走高。2018年初，土地购置费同比高达47.9%，随后一路上升至74.4%，后半年增速略有回落，但仍维持在60%左右的历史高位。

2、建安费用同比回升，土地购置费仍处历史高位，支撑投资19年超预期上行。2019年初房地产开发投资增速再创新高，相比2018年上升了1.3个BP。一方面取决于建安费用增速由18年末-3.18%快速回升至5.91%，走出历史底部，重新回到16年以来的平均水平。另一方面，土地购置费增速虽然有所回落，由57%下滑至34.5%，但仍位于2011年至今的高位，依然对开发投资额的上涨具有支撑作用。

3、土地成交价领先于土地购置费，下降趋势显著。从历史走势看，土地成交价款作为先行指标，领先土地购置费约3-6个月。2019年土地成交价款下行趋势明显，1-3月累计同比增速为-27.0%，相比1-2月减少13.9个百分点，较2018年大幅回落45个百分点。随着18年大规模拿地的价款支付完结，19年房企拿地热情衰退，土地成交量下降会逐渐带动土地购置费用增速回落，进入下行区间。

4、建安费用增长空间有限，难以长期支撑投资上行。在施工单价同比增速长期为负情况下，2019年建安费用同比上涨主要受施工面积增长的影响，2019年一季度房屋施工面积累计同比由去年末的5.2%上涨至8.2%。新开工一方面受土地成交规模限制；另一方面开发商开工意愿不强，新开工面积增长空间有限。房屋竣工速度缓慢加快，会在一定程度上减少在建房屋数量，建安费用长期来看增长空间有限。

5、投资建议：一方面受土地支付价款大幅滑落影响，土地购置费将在未来半年左右随之下行，另一方面新开工面积增长动力不足，建安费用上涨空间有限。我们预计今年内后续开发投资增速将缓慢下行。行业集中度提升逻辑不变，龙头房企能够发挥融资、品牌及运营管理优势，获取更多高性价比的土地储备。一二线城市市场有望在2019年中期企稳回暖，对冲三四线市场下跌风险。城镇化进程加速，一二线及强三线城市需求将进一步释放。我们推荐业绩确定性强，资源优势明显，市占率有较大提升空间的万科A(000002)、保利地产（600048），销售增速高于行业平均，业绩释放较为充分的阳光城（000671）。