随着各地「培育租赁市场」的政策不断落地和深化，租赁住房行业在过去的一两年内迅速发展，风头可谓是一时无两。

包括央企、国企、房企、运营商、酒店系等在内的各路资本杀入租赁住房「战场」，对重点城市群、核心城市进行布局，头部运营主体甚至逐步将业务扩张至二三线城市。

其管理的在营房源规模已达数万套，分散式公寓甚至可达数十万套，管理难度和管理半径呈现指数级膨胀，因而公寓行业通过引入 SaaS 系统管理房源已刻不容缓。

传统的小型公寓和二房东们可以通过手账、Excel 等简单方式进行房源管理，但一旦规模化发展后，这些「土法」无法适应大量房源数据的更新和处理，且管理成本会指数级膨胀，更无法满足运营方对运营数据的实时统计。

对租客线上缴费、线上签约等需求，因而亟需引入公寓管理系统。

引入公寓管理系统有两条路径，「头部玩家」有资本资源，会考虑自建系统。

但自建管理系统通常为长期投入，需要研发、维护、运营成本，这对于本就盈利困难长租公寓品牌来说不是一个明智的选择，而更普遍的做法是通过引入 SaaS 系统，定制化后进行运营管理。

传统的软件系统研发需要下载、安装、调试，还有极其复杂的本地部署服务器的过程，且大多只能单机或局域网使用，对于想要接入微信公众号、小程序和 APP 等渠道的品牌来说极其不友好，研发成本、运营成本极高。

而 SaaS 系统则是通过网络提供访问的模式，软件厂商将应用软件统一部署在自己的云服务器上，只要联网的情况下，公寓品牌使用用户名和密码通过一个网址就可以访问，使用极其简单。这种方式对于系统开发商来说，只需为不同的客户稍加定制修改，便可满足需求，摊薄了研发费用和服务器费用。

而对于采用 SaaS 系统的公寓运营方来说，既减少了人力和财力的投入，又可以将系统和数据存放于云端，便于工作人员的协同，减少了数据丢失的风险，也便于接入微信、APP 等渠道。

目前市面上的公寓 SaaS 系统服务的品牌有水滴管家、蘑菇伙伴、联寓、好房管家等十余家，他们的功能和架构大同小异，只是侧重点略有不同。

公寓 SaaS 系统的基本功能可分为四类：分别是房源管理、运营管理、数据管理及资源对接，这也切中了公寓运营方的几大痛点。

痛点一：房源的管理

长租公寓品牌对于房源管理的需求无外乎新收房源的录入、房源租赁状态的监测、房源装修成本的管理及房源状态的展示等。

在收房成本高企的当下，收房的决策、在管房源租期和空置期的状况，房屋二次装修的成本等均关乎公寓营运的成败，传统管理模式较难实现成本端信息的互通，容易出现收房、装修成本失控，甚至采购端虚报成本等现象。

尤其是分散式公寓，拿房合同都是一房一签，合同每家基本都是制式的，但在与房东谈判过程中肯定避免不了差异化，甚至拿的是毛坯还是精装空房，直接会导致后续一系列业务和财务的执行标准会有很大差异。

接入公寓 SaaS 系统后，数据全部上云，实现收房、采购、装修等前期环节的数据透明化和互通化，不断优化控制前期成本，并建立统一透明的收房采购标准。另外，SaaS 系统带来的标准的建立和流程的把控还能有效减少业务员收房过程中的「飞单」、「虚报」等现象，减少管理盲区。

痛点二：是运营的管理

这也是长租公寓运营中的重头戏。包括对房租的定价和促销、合同的管理、运营人员的管理、租客缴费管理、IoT 系统的接入、投诉建议的处理等。传统的管理模式无法实现对人员和房源运营的实时监测，管理超过几百套房源就会导致运营效率低下，更不具备物联网设备的接入能力。

而 SaaS 系统可以提供运营数据的实时监测，并实现租赁合约的线上签订、空置较长房源的促销、预定保洁和在线保修、和水电杂费的线上结算收缴和催付等功能。

市面的 SaaS 系统通常具有全平台接入能力，包括 iOS、安卓、Web、微信公众号和小程序等，通过简单定制就可接入运营方的微信公众号或 APP，为租客提供简易便捷的交互界面，通过线上完成签约、续约、转租、缴费、保修、投诉等大多数动作。

另外，随着 IoT 物联网概念逐渐深入人心，越来越多的公寓品牌开始打起「科技」的概念，而 SaaS 系统可将物联网设备，如智能门锁、空调、热水器等接入线上，无需另外安装 APP，便于租客使用智能化家居设备。

痛点三：公寓运营全流程的数据监测和汇总

这也一直是公寓管理团队的一大痛点。传统管理模式难以对累计的运营数据进行实时汇总呈现和分析。

而 SaaS 系统的到来，通过对公寓运营全流程的把控，可以实时生成财务、运营的可视化报表。管理团队可以实时监测空置率、续约率、违约率、人房比、出房量、收房量、装修成本等多个指标，并从时间维度观测其同比和环比的数据，辅助管理团队对运营做出有效决策。

痛点四：中小型运营方资源对接能力差

此外，部分公寓 SaaS 系统还提供资源对接的增值服务，提供金融、IoT 物联网、家装等配套服务，为中小型资源对接能力较差的运营方提供全套解决方案。

例如对智能门锁、智能水电表、传感器、监控设备、路由器等方案的对接，尽量减少中小型公寓运营方的选择、运维成本；又如将房源推广至贝壳找房、58 同城等主流租房平台，拓展流量分发渠道；再如接入京东白条、会分期、租了么等租金分期平台，对接金融资源，盘活现金流。

诸多公寓品牌在投资人面前最常提及的词汇是「规模效应」，当公寓盈利能力有限之时，通过规模化、全国化扩张，就能摊薄装修、采购、管理等费用，提升盈利能力。

然而，从投资方角度看，项目成本中分为固定成本和可变成本，规模化仅能摊薄固定成本部分，若不能提升提升管理能力和效率，可变成本部分会随着规模扩张而迅速膨胀。

因而对于公寓品牌，尤其是对于中小品牌来说，引入 SaaS 系统势必成为「标配」。