投资增速略微回落,预计后续将逐步收窄。2018年1-8月房地产投资同比增10.1%,增速较前7月下降0.1个百分点,其中8月单月投资同比增长9.3%,较7月下降3.9个百分点。我们判断投资增速维持高位主要因:1)8月单月新开工同比增长26.6%,而竣工延续负增长,导致施工面积增速扩大至3.6%;2)土地购置费用增速仍维持高位。考虑年内主要为土地购置费拉动投资,扣除土地购置费后前7月地产投资同比下降4.1%。前8月土地成交价款增速已较上年末降25.7个百分点,预计后续土地购置费增速将逐步收窄,带动地产投资增速回落。

单月销售增速回落,年内或缓慢下行。2018年前8月全国商品房销售面积同比增长4%,销售额同比增长14.5%,增速较前7月下降0.2个和提升0.1个百分点;其中8月单月销售面积同比增长2.4%,销售额同比增长15.2%,环比下跌7.5个和6.8个百分点。金额增速远高于面积增速或因一二线城市成交占比持续回升。从各区域来看,东部前8月面积增速较前7月提升0.2个百分点,东北部、中部、西部分别回落3.2个、0.6个和0.1个百分点,东部增速持续回升意味着开发商持续加大一二线推盘力度。展望4季度,一二线推盘量仍将维持高位,但随着调控持续深入,去化率将逐步下行;三四线受制于需求透支、棚改弱化、基数高企等因素预计增速将缓慢回落,维持全年销售面积持平判断。

新开工延续攀升,增速有望持续超预期。2018年前8月新开工同比增长15.9%,较前7月回升1.5个百分点,延续高增态势。其中8月单月增速为26.6%,较7月下降3个百分点,仍处于近三年来较高水平。新开工持续高位主要因:1)资金偏紧背景下加快开工推盘回收现金流为当下房企最优选择,尤其是市场逐步降温的中西部三四线,抢开工抢需求将更加迫切,带动全国开工维持高位(前7月三四线新开工增速为19%,高于同期全国(14.4%)和40个大中城市(6.8%));2)住宅低库存背景下,房企加快开工补充货值,前8月住宅新开工增速达19.7%。展望四季度上述影响因素依旧存在,有望带动全年新开工增速持续超预期。拿地逐步回归一二线,竣工同比降幅扩大。1-8月全国土地购置面积同比增长15.6%,土地成交价款同比增长23.7%,较前7月分别提高4.3个和1.8个百分点。随着一二线城市地价回落、三四线楼市降温,房企拿地逐步回归一二线,8月百城一二线土地成交占比环比升2.2个百分点至45.5%。前8月竣工面积增速延续下跌态势,同比下降11.6%,降幅扩大1.1个百分点,预计主要受资金端影响,房企放缓预售后施工节奏影响竣工进度;考虑2016-2017年期房销售大幅增长,预计后续竣工增速有望逐步回升。

加快推盘销售带来资金端略有改善。2018年1-8月房企整体到位资金10.7万亿,同比增长6.9%,增速较前7月提升0.5个百分点。其中定金及预收款同比增长15.1%,依旧维持高位;国内贷款同比下降6.6%,较前7月收窄0.3个百分点。8月全国首套房利率达5.69%,连续20个月上涨,个人按揭贷款增速降幅缩小0.4个百分点至-1.0%。在融资端趋紧背景下,预计开发商仍将加大推盘回收现金流。

投资建议:短期受政策预期影响,板块估值持续受到压制,但中长期来看板块年初至今调整充分,当前估值及仓位均处于历史低位,优质房企业绩及销售增长确定,当前股息率亦具有一定吸引力,中长期配置价值已经显现。建议关注:1)土储充足及融资占优、市占率持续提升的低估值龙头保利、万科、招商、金地等;2)布局核心城市及其周边的高成长个股新城、荣盛、阳光城等。