调控基调或变，政策结构性边际放宽

从 2017 年中央经济工作会议的表述来看，长效机制和短期调控的核心思路在于保证行业的平稳健康发展，“既要抑制房地产泡沫，又要防止大起大落”。 2017 年主流城市调控已经取得成效，新房价格涨幅收窄、京沪等核心城市二手房价步入下行通道，政策已无进一步加码基础，调控基调或从“防大起”转至“防大落”。与这一思路转变一致， 2018 年中央经济工作会议并没有出现“抑制房地产泡沫”的表述；住建部一方面强调差异化调控，支持居民首套刚需等合理需求，另一方面明确将在高库存的三四线城市继续去库存。同时一批二线城市通过实施人才新政放宽了人才落户购房的条件，政策出现边际放宽，配合部分三四线去库存的推进，我们认为将为 2018 年行业需求端提供支撑，楼市波动性正逐步趋弱。

2018 年行业整体平稳，波动性趋弱

三四线楼市成交超预期带来了 2017 年销量的韧性，但随着棚改货币化安置力度走弱、需求透支等因素， 2018 年三四线销售预计将回落；一二线由于供给改善和引进人才新政等政策放宽，叠加低基数效应， 2018 年成交或迎反弹。 我们预计 2018 年商品房销售额、销量增速为-1.5%、 -3.5%。与市场上一些观点不同，我们认可低库存下房企积极拿地补货的逻辑（这在土地市场已有所体现），但并不认为房企拿地之后会自然有序地将土地转为开工。因为行业正步入“以销定产”， 新开工和销量走势愈发同步，新开工更多直接取决于房企的成交预期，而不是上一期的拿地规模。 因此，我们从销量着手， 预计 2018 年全国新开工、投资增速分别为-3.3%、 5.0%。

公司：强者恒强，龙头或迎估值提升

2017 年是房企集中度跳增元年，根据 CRIC 数据， 2017 年 TOP10、 TOP20 销售额市占率达到 24.7%、 33.2%，同比扩大 6、 8 个百分点，远高于 10 至 16 年均 1.5-2 个百分点的市场份额提升。 展望 2018 年， 我们预计 TOP5 销售额市占率将达到 20.5%，较 2017 年提升 3.2 个百分点。随着龙头在资源获取、融资能力、管理机制创新等方面的竞争优势继续强化，行业集中度在未来将进一步大幅提升。 关于龙头股提估值， 站在 2018年这个节点，我们认为在政策边际放宽、行业波动减弱的框架下， 结合龙头较强的业绩确定性和相对估值优势，其估值中枢或将逐步抬升。

投资策略

综上所述，自上而下看，我们认为当前政策已经出现边际放宽、 2018 年行业波动性趋弱，低库存下行业系统性风险下降，过去压制板块估值的因素正逐步消失；自下而上来看，龙头短期业绩确定性较强，由于资源获取、融资等竞争优势强化，中长期集中度将进一步提升，叠加板块相对估值优势，龙头估值中枢或将逐渐抬升。我们仍看多地产龙头，推荐三条主线： 1、价值龙头：保利地产、万科、绿地控股； 2、成长标兵：新城控股、阳光城；3、租赁 REITs 及国改标的：光大嘉宝、深振业等。