2014年6 月，彩生活在港交所上市，成为物业管理行业资本市场第一股。2015年以来，中海物业、中奥到家和绿城服务均先后成功在香港上市，目前已有58家物业服务企业在新三板上市。南都物业上周二过会，成为A股首家过会的物业管理公司，目前申请上会的同行业公司还有碧桂园物业和新城悦，在新三板挂牌的永升物业和一卡通也在进行上市辅导。

在南都物业成功通过发审委审核后，今年国内首家实现合同销售金额超过5000亿元的房地产开发公司碧桂园更新了旗下物业管理公司碧桂园物业的招股书(申报稿)，拟发行不超4010万股。

借资本市场扩张

南都物业上周首发申请成功过会，即将成为A股物业服务第一股，南都物业预计发行不超过1984.127万股，大约募集资金41070.81万元。自彩生活在香港上市以来，碧桂园、中海、保利等大型房企瞄准中国房地产后市场巨大潜力，相继分拆旗下物业管理资产向轻资产运营模式转型，国内资本市场的完善为物管企业提供良好的证券化和融资平台。除刚过会的南都物业外，目前还有4家公司在港股上市及58家企业在新三板挂牌。

单独上市赋予物业管理公司在资本市场平台独立融资的能力，有希望获得外部资金来源从而脱离业务发展过程中对房企集团的资金依赖，在市场监督下加强内部经营管理改革，促进轻资产运营模式形成，改善传统物业管理业务劳动力密集型和低利润率弱点，提升盈利能力。

全国共有超过10万家的物业管理公司，龙头企业的市场占有率依然很低。大型公司每年的净利润也只有2亿元左右，多数成规模的物业服务企业的年净利润在4000万元左右，勉强符合上市的标准。南都物业报告期(2014年、2015年、2016年和今年上半年，下同)的净利润分别为3149万元、5427万元、6296万元、3589万元。碧桂园物业报告期的净利润水平高于南都物业，分别为22303万元、35836万元、23124万元和12019万元。

国海证券认为，企业在盈利需求驱动下，通过规模扩张提升市场地位、获取优质社区资源的意愿强烈，由于物管行业的区域性特征和存量替代的周期性特征，收并购为主流物管企业规模扩张较为快速、有效的手段。

无法回避的关联交易

物业服务企业与母公司的关联交易是无法完全避免的问题，关联交易又是发审委委员关注的焦点。目前已经在香港市场上市或者在新三板挂牌物业服务企业主要还是以住宅管理为主，多数是依托于房地产开发商，或者本身就是原来房地产开发商的附属企业。许多物业服务企业仍然主要依靠房地产开发企业来扩大自己的管理面积，带动品牌知名度的提升，这样难以避免关联交易的发生。

南都物业招股书(申报稿)显示，公司2015年、2016年和今年上半年向关联方提供劳务收入为672万元、1750万元和1860万元，占同期营业收入比例为3.55%、3.03%、4.96%。

与南都物业相比，碧桂园物业的关联交易金额则要高很多。碧桂园物业招股书(申报稿)显示，报告期向关联方提供劳务的营业收入分别为11692万元、19802万元、38789万元和22097万元，占当期营业收入的比例分别为9.69%、11.84%、16.45%和15.62%。此外，报告期内，碧桂园物业的营业收入属于由关联方支付的物业服务费权益安排部分分别为25033万元、41411万元、44215万元和23553万元，占当期营业收入的比例分别为20.74%、24.76%、18.75%和16.65%。

另外，报告期内，碧桂园物业向关联方采购商品及接受劳务(除接受酒店住宿服务外)的金额分别为4636万元、3858万元、4330万元和1826万元，占营业成本的比例分别为5.78%、3.62%、2.90%和1.99%；公司接受关联方提供的酒店住宿服务金额分别为192万元、586万元、165万元和127万元，占当期管理费用的比例分别为1.17%、2.73%、0.53%和0.67%；公司接受关联租赁服务的金额分别为9.55万元、15.47万元、59.34万元和34.40万元，占当期管理费用的比例分别为0.06%、0.07%、0.19%和0.18%。

独立经营之困

除了关联交易外，物业管理公司在品牌和管理资产方面也往往与从事房地产开发的母公司有着剪不断的关联。

南都物业过会时，发审委委员就提到了商标权问题。上海益都实业将“南都”商标许可给发行人在不动产管理、出租、经纪等业务永久无偿使用，发审委委员要求发行人代表说明该交易是否具有商业合理性，上海益都实业是否与公司存在关联关系，是否存在通过其他途径对上海益都实业予以利益补偿的安排。

碧桂园物业也有着类似的问题，公司目前使用的商标是由佛山市顺德区碧桂园物业发展有限公司授权使用的。根据双方签订的《商标使用许可合同》，相关注册商标的使用许可为无偿的普通使用许可，期限为所授权注册商标有效期(含未来通过续展延续的期限)内持续有效，即在相关注册商标的有效期内，公司具有无固定期限使用权利，直至双方协商一致终止。

虽然碧桂园物业已向国家工商行政管理总局商标局提交相关的商标注册申请。不过因为商标使用或变更会对公司业务产生重大影响，如果佛山市顺德区碧桂园物业发展有限公司在这些注册商标到期后无法顺利办理续展，公司则无法使用该注册商标，将会影响公司业务开展及经营业绩。

此外，碧桂园物业接管的物业多数也来自于母公司。截至今年6月30日，碧桂园物业合同管理面积达2.47亿平方米，其中碧桂园集团独立开发的合同管理面积为1.67亿平方米，占比约67.94%。碧桂园物业管理的物业来源集中，如果碧桂园集团的房地产开发业务发展放缓或选聘其他物业服务企业管理新开发的物业，虽然这不会损害公司目前管理物业规模和营业收入，不过可能会影响公司管理物业规模的扩张速度。