销售如期下行，一二线四季度或迎反弹

2017 年 1-9 月商品房销售额 91904 亿元，同比增长 14.6%，环比收窄 2.6 个百分点， 9 月单月同比增长 1.6%，环比收窄 4.8 个百分点； 1-9 月商品房销售面积 11.6 亿平米，同比增长 10.3%，环比收窄 2.4 个百分点，其中 9 月单月销售面积同比下降 1.5%，是 15 年 3 月以来首次出现单月负增长，主要是去年高基数所致。分地区来看，东部、中部、西部、东北 1-9 月商品房销售面积同比增速分别为 5.5%、 13.9%、 16%、 8%，环比分别回落 2.4、 2.7、 2.6、 1 个百分点，其中中西部增速回落较大，表明三四线在高基数下成交热度在走弱。

展望四季度，我们看好一二线成交在 11 或 12 月的反弹，主要原因： 1、去年基数较低：我们统计的 19 个限购限贷城市 16 年 10-12 月成交增速为 3.3%、 -24%、 -24%； 2、主流城市存在供给改善：在当前调控未见放松信号、销售下行背景下，我们认为开发商对政策和后市成交预期修正，将加大推盘规模，缓解主流城市新房供需矛盾。四季度一二线存在反弹、三四线平稳下行，全年销售增速预计在 7%左右。

土地成交放量，一线土地供应持续扩大

2017 年 1-9 月全国土地成交价款 8149 亿元， 同比增长 46.3%，环比扩大 3.6 个百分点，土地购置面积 16733 万平，同比增长 12.2%，环比扩大 2.1 个百分点， 9 月单月同比增长 25.6%，环比扩大 21.9 个百分点。 9 月土地市场成交显着放量，主要得益于一城市土地供应规模的持续扩大。根据百城数据，一、二、三线 1-9 月宅地供应量同比增速分别为 89%、 2.6%、 28.2%，环比分别扩大 14.4、 4.8、 9.9 个百分点， 9 月单月宅地成交面积同比增速分别为 434%、4%、 8%。溢价率方面， 9 月一、二、三线宅地成交溢价率分别为 13.8%、 36%、 25.4%，环比回落 3、 1.8、 12.2 个百分点。

新开工回落，土地投资支撑投资上行

2017 年 1-9 月新开工面积 13.1 亿平米，同比增长 6.8%，环比回落 0.8 个百分点，9 月单月新开工面积同比增长 1.4%，环比回落 3.9 个百分点。分城市来看，据我们估算， 1-9 月一线、二线、三四线新开工同比增速约为-12%、 3.3%、 9.9%，其中一线、三四线环比回落 4.6、 1.1 个百分点，表明受三四线销售走弱影响，房企开工意愿有所回落，但考虑四季度一二线存在供给改善，全年新开工预计维持平稳。

投资方面， 1-9 月房地产开发投资 80644 亿元，同比增长 8.1%，环比扩大 0.2 个百分点， 9 月单月同比增速为 9.2%，环比扩大 1.4 个百分点，在新开工回落情形下，投资增速上行的主要动力来自土地购置费及相关费用的支撑，据我们估算，前 9 月土地购置及相关费用（前 8 月占比为 25.3%）、施工投资同比增速约为 17.6%、 5.1%，环比分别扩大 2.7、收窄 0.7 个百分点，走向和土地市场、新开工数据基本一致。考虑去年四季度土地购置费较高的基数，我们预计四季度投资小幅下行，维持全年 7%的中性预期。

流动性继续收紧，利率保持回升

2017 年 1-9 月房企到位资金 11.31 万亿元，同比增长 8%，增速环比回落 1 个百分点，单月同比增速 1.2%，环比收窄 2.7 个百分点，其中个人按揭、定金及预收款累计同比增速为 1.3%、 16.9%，分别较上月收窄 1.1、 3.1 个百分点，而新增居民中长期贷款前 9 月增速为 0，四季度或现负增长，行业流动性继续收紧。利率方面，根据融 360 数据，全国首套房贷利率继续上行， 9 月环比扩大 0.1 个百分点至 5.22%。