事件:6月14日国家统计局公布了今年1-5月房地产开发投资和销售数据。

累计投资增速首现回落,后期展望不悲观。2017年1-5月份,全国房地产开发投资完成额3.8万亿,同比增8.8%,增速较1-4月份回落0.5个百分点,这是自2016年11月来累计同比增速出现的首次回落。其中,住宅投资完成额2.5万亿,增长10.0%,较前值回落0.6个百分点。2017年以来房地产开发投资同比在高基数的背景下始终保持高增速,累计同比增速月均值为9%,较2016年月均值6%提升3个百分点,预计下半年投资增速受信贷收紧、销售下行而缓步回落,但土地成交和新开工依然在高位盘整,整体趋势并不悲观。

住宅新开工保持高增长,土地市场依然火爆。1-5月份商品房施工面积67.1亿方,同比增3.1%,增速持平。商品房新开工面积6.5亿方,同比增9.5%,增速回落1.6个百分点;住宅新开工面积4.7亿方,增长15.1%,增速回落2.5个百分点。商品房竣工面积3.4亿方,增长5.9%,增速回落4.7个百分点。住宅竣工面积2.4亿方,增长3.4%,增速回落4.6个百分点。5月末,商品房待售面积6.6亿方。房企土地购置面积7580万方,同比增5.3%,增速回落2.8个百分点;土地成交价款3036亿,同比增32.3%,增速回落1.9个百分点,整体上看房企拿地持续积极。

增速回落难掩龙头房企向好趋势。1-5月份,商品房销售面积5.5亿方,增长14.3%,增速回落1.4个百分点,其中住宅4.8亿方,增长11.9%;商品房销售额4.4万亿,增长18.6%,增速回落1.5个百分点,其中住宅3.7万亿,增长15.3%。5月销售热度显著回升,全国住宅销售面积为1.1亿方,同比增8.3%(4月为5.0%),环比增3.6%;销售金额为8705亿,同比增12.6%(4月为7.7%)。增速虽有下行,龙头房企的销售却表现亮眼,中国恒大5月销售额382亿,同比大增75.9%,增速扩大11.8个百分点,市场占有率达4.4%,同比大幅提高1.6个百分点;碧桂园5月销售额400.6亿,同比增31.0%,市场占有率达4.6%。政策调控因城施策、银行信贷逐步收紧反而强化了龙头房企的比较优势,市场集中度提升显著。

得益于销售回暖,5 月定金及预收款占比34.1%,占比达2011 年以来最高。1-5 月份,房企到位资金5.9 万亿,同比增9.9%,增速回落1.5 个百分点。其中国内贷款1.0 万亿,增长17.3%;自筹资金1.8 万亿,下降3.4%;定金及预收款1.8 万亿,增长20.3%;个人按揭贷款1.0 万亿,增长8.6%。

投资建议:5月和6月行业数据由于高基数的影响增速回落符合我们的预期,龙头公司尽管增速也面临下滑,但依然显著强于行业表现。我们看好在政策调控、信贷收紧、销售管制的背景下龙头房企受益于行业资源整合。A股关注华侨城、华夏幸福、招商蛇口、绿地控股、金地集团、新城控股、天健集团、南国置业、中航地产等。H股关注碧桂园、融创中国、中国恒大、宝龙地产、旭辉控股等。