分拆旗下业务公司独立上市，是旭辉“二五战略”的重要指标。按照旭辉“二五战略”的规划，未来5年内，旭辉将打造5家上市公司，包括物业、长租公寓、EPC、教育、商管。如今，旭辉旗下第一家独立的上市公司落地了——5月2日，北京金融街几声钟响，旭辉子公司上海永升物业管理股份有限公司（以下简称永升物业）成功挂牌新三板。

而新三板仅是永升物业日后A股上市的第一步。网易房产了解到，一个礼拜前才挂牌新三板的永升物业已将A股上市计划提上日程，准备于今年9月底递交A股上市申报材料。企业上市，诉求之一无非是借力资本弥补其经营、服务模式、对外拓展规模所面临的资金短缺问题，永升物业亦如此。

在物管领域内，彩生活、中海物业、绿城服务等物业公司先后登陆港交所，包括开元物业、丹田股份、东光股份、华仁物业在内的20多家公司已挂牌新三板，但还没有一家物业公司在A股市场占得一席之地。永升物业距离A股上市还有很长的路要走。

作为旭辉的子公司，永升物业发展战略如出一辙，内部也有一个“二五战略”——到2020年，实现管理规模1.1亿平方米，营业收入22亿元，进入全国物业排名前15强。

规模和营收被提升至战略层面，在2016年永升物业实现营业收入5.32亿，目前管理规模为2700万平方米基础上，永升亟需扩张规模及寻求新的盈利模式。

募资一半用于收购

永升物业的收入主要来自于两部分，传统物管费和增值服务。永升物业招股说明书显示，公司2014年、2015年、2016年营业收入在逐年递增，分别为2.59亿元、3.43亿元、5.32亿元。而盈利始于2015年，净利润得到大幅增长是在2016年，同比增幅达到181%，但这一数值并不多，仅为3963万元。

2016年9月永升物业完成了股权改革，公司控股股东由旭辉集团变成了旭辉发展。目前旭辉发展、旭辉集团、上海景助、上海景骏持股比例分别为40%、30%、20%、10%。

也就是说，永升物业自2015起就已开始不再依靠旭辉集团输血，而挂牌新三板后，支撑业务发展的大量资金也将依靠后期融资。“永升物业今年计划募集4.5亿资金。”永升物业投资发展部总监黄亮透露2017年在资本市场的募资计划。其中50%将用来收购物业公司，30%用来开拓社区健康、社区教育、中介服务、拎包等增值服务。其它费用计划用于信息化建设和楼宇工程智慧工程等的研发。

不断获取新项目是大多数物业集团的核心竞争力所在，甚至是其持续内生增长主要动力。2016年物业公司圈地主要依靠收购和联盟，而收购是最主要的手段。

譬如，过去5年复合年增长率为118.1%彩生活，虽于今年提出“小股操盘”、“合伙人概念”来扩张，但据其年报，以并购为主的外延式增长是其扩充规模的主要手段。绿城服务2016年完成了10个战略合作，合资或收购。收购也将是其在2017年和未来继续执行的扩张手段。

约8成管理面积来自旭辉本身，永升物业也不得不采取收购来逐鹿规模。2016年8月31日，公司物业项目收费管理面积合计1138万平方米，其中，由旭辉集团开发的物业项目收费管理面积占公司总物业收费管理面积约81.47%。

按照黄亮的计划，永升物业今年的物业管理面积增量将得到大量提升。除了旭辉本身每年将近400万方输入，项目拓展方面今年800万的指标，永升还将通过收购获取600万方，储备1千万方管理面积。2018年还将提量，收购800万方，储备1500万方。

“有些已在新三板上市的公司，也想将物业并给大企业。”黄亮透露，目前永升物业已掌握了将近2000万方管理面积的有效信息。近期也有意向收购一家物业公司，已经进入到尽职调查阶段。

此外，今年4月，上海永升物业正式签约收购永达物业100%股权。此次收购替永升物业拓展了41个管理项目，共约422万平方米管理面积。

以物业打通养老，切口是否太小？

永升物业的增值服务主要集中在家装业务引进试点、资产服务、社区金融及社区居家养老。其中社区居家养老是永升物业未来将大力投入的创新业务。

社区家居养老是指引进知名养老服务品牌试点实施，老龄用品经营代理；社区内居家适老化设施设备的改造服务，探索居家养老+机构养老新模式。

“养老模式会做成独立版块，做大做强，甚至走上资本市场。也可以完善旭辉的地产开发，比如在旭辉的地产项目中，单独拿出一栋来做居家养老等。”黄亮所描述的和地产打通的社区养老模式类似于万科良渚文化村的随园嘉树。

但永升物业经营拓展部总监王中琦表示，社区养老其实很难落地。永升物业对于养老模式的探索在于机构养老、社区养老、社区健康三个方面。今年能够在社区落地的暂时只有社区健康。

“我们今年有个设想，落实社区健康，方案还在敲定当中，以市场空白点--亚健康作为切入点。”黄亮称，今年试点落地1至2家社区健康门店；明年将进行量化，增至15至16家。

社区健康的盈利模式，涉及到居家养老和机构养老。开设社区健康门店后，按照养老的模式将老年人住房进行改装，装入相关养老设备。此外，门店还可专门提供上门居家养老服务。

再者以轻资产的方式贯通机构养老，其本身不做养老机构。譬如永升物业的构想是和机构养老形成战略合作的模式，可帮助社区内有养老需求老年人联系或转移到专业性养老机构当中。

以社区健康切入探索养老新模式，能否成为新的盈利模式尚未可知。不过，利用居家养老+机构养老新模式打开养老市场，物业的切口是否太小？2015年，在百强物业企业经营服务收入的构成中，社区养老服务仅占0.78%。

社区O2O的 喜与忧

还没有赶上社区O2O潮流的永升物业，将信息化建设提升至战略层面。在挂牌新三板当天，永升物业总裁景志山表示将运用移动互联网、物联网和云计算等现代科学技术手段，为客户提供服务，营造工作和生活空间。

对此，黄亮称永升物业正在研发一款集合“互联网+物联网”概念的智慧云平台。云平台的业务包括基础物业服务、内容与社交服务、拓展经营类、智慧社区等。

黄亮所言的智慧物业管理云平台，是一个以业主为核心的社区智慧服务生态，涵盖了目前针对物业管理所创立的一系列管理体系。包括分别针对住户、企业和物管人员使用的APP甚至可接入集团集控中心的终端，以及涉及停车、安保、家居、楼宇管理等方面的智能硬件，涉及社区运营、数据集中管控等方面的管理数字化体系，等等。

目前永升物业采用“物业服务中心—地区物业公司—总公司”的经营模式，即在各地区设立子公司或分公司。云平台建立后，三级经营模式将变成“小集团、强区域”的扁平化的二级经营模式。

永升物业搭建云平台，不仅在于希望打通线上和线下，解决规模扩张带来的人力成本。云平台的搭建完成后，可在3名工作人员配置中减少2名，对应减少的人力成本是每年18万。

很显然永升物业正在努力搭上“社区O2O”这趟车，将物业管理和O2O业务整合打包。尽管在物管领域内O2O业务盈利模式一直颇受质疑，永升物业仍看好某些O2O业务，搭建智慧云平台后，计划开拓包括社区金融在内的O2O增值服务。

黄亮称，考察过很多家物业公司，有着中高端客户基础的绿城服务，在社区金融上盈利不少。“前提是，服务于业主的app有很强的客户粘性。”