投资要点

政策收紧。2017年新春过后央行即变向加息,这对银行的资金成本造成压力。虽然目前的贷款利率维持与去年相同的水准,但是银行间的折扣力度已经有所减小。未来受到资金成本压力的影响,对购房贷款的投放以及折扣力度将会进一步趋于谨慎对待。同时,我们可以看到经过2016年的房价上涨后,对需求端已经出现了一定的透支。结合限购限贷政策的频出,以及信贷边际趋紧的大背景下,我们依旧判断行业将开始进入“量价齐跌”。这从成交数据中已经可以明显的看到回撤的迹象。

房企态度谨慎。虽然今年以来房地产调控政策频出,但是房企拿地意愿没有下降。主要原因在于行业进入调整期时,房企开始补库。并且在过去几个月内,整体货币政策的宽松使得大部分房企通过低利率频繁发债,在手资金宽裕。不过我们看到,由于信贷政策开始收紧后,虽然土地出让总量有所增加,但是溢价率明显下降,说明房企在一定程度上对市场有观望情绪,并对未来房价持谨慎态度,因此超过一定成本后便不再竞价。

估值修复。在经历了去年至今的房地产火爆之后,在政府稳定楼市、稳定住房消费的政策基调下,地产板块估值回归常态的可能性较大,即估值修复,回归中值。

投资主线。在一线城市,受到政策的变动,居民在购房时能用到的杠杆受到了限制,购房能力受到遏制。二线城市虽然区域优势较为明显,人口集中度也较高,但调控政策的出台势必会抑制一部分以投机为目的的投资客,也会使购房者对入房市持观望态度,价格会有下降空间;三线城市则仍然将持续去库存的状态,对房价的上涨不具有支撑。总体来看,货币膨胀导致的资产荒,而居民购房时的“加杠杆”行为又直接推动了房价上涨。在因此,未来政策与货币“双调控”将使得房地产行业回归理性。另一方面,去库存是2017年房地产市场的重要任务,一线城市的库存压力较小,因此未来房价仍然以高位盘整为主。二、三先城市则依旧围绕去库存为主,未来房地产的投资增速或将放缓。因此,我们给予房地产行业“同步大市”评级。