近期表现强劲的香港股市，通过港股通继续吸引着资金南下。作为香港股市中举足轻重的板块，房地产股在全球资产荒背景下，自然成为资金重点关照对像。然而，有意思的是，香港本地房企和内地房地产股表现出了较大差异，内房股的股市表现完胜香港房企。

今年以来，截止2月中旬，恒生指数已取得9.24%的收益。以新鸿基地产、长实地产、新世界发展、恒基地产的传统香港房企表现不温不火，平均收益率仅9%左右，与恒生指数表现大致相当。当中表现最优的为新世界发展，年内收益率为13.54%，表现最差的恒基地产，收益率仅6.67%。与之相比，内房股则相当强劲，代表性房企，如碧桂园涨幅则达到23.04%，中国恒大今年录得20.91%的收益率，中国海外发展涨幅达到14.84%，融创中国涨幅为16.74%，股权之争尚未了结的万科企业，表现也有9.49%。

是什么原因造成了这些强烈反差？答案在于投资预期。从发展模式来看，香港的传统老牌开发商，大多走向了重资产模式。典型代表如新鸿基地产，通过重金开发城市核心地段，除部分住宅出售贡献营收，主要模式为持有优质物业，获取稳定的租金回报。反观内地龙头开发商，尽管已呈现出加大优质物业持有的趋势，但目前仍是高周转的开发销售为主。这最终造成两种差异化的财务表现：香港房企营收整体表现平稳，增长缓慢；而内房股营收增速快，超越市场预期增长的企业不时涌现。另一方面，与部分香港房企在内地市场的收缩不同，内地开发商仍处于合纵连横、并购称王的大整合时代。在行业集中度快速提升的背景下，通过做大营收带来规模效应，仍是相当多房企的现实目标，这期间也让市场不断涌现出姿态各异的黑马，从而为企业发展带来想像空间。于是，投资逻辑逐渐清晰，前者预期平平，后者具有想像空间，聪明资金追捧内房股也就不难理解了。

具体到投资而言，接下来需要回答的问题是，内房股完胜香港房企的股价表现是暂时现像，还是趋势性机会？另外，这种投资的超额收益能持续多久？回答这一问题，需要厘清内地楼市所处的发展阶段。目前内地楼市，仍处于黄金时代向白银时代的过渡阶段，城市分化、市场周期波动加剧背景下，房地产行业集中度的快速提升，有利于大品牌房企获得更多的市场份额。换句话说，尽管全行业营收的天花板已经可以预见，但企业营收的天板板远未到来，在多家房企迈过3000亿之后，4000亿、5000亿的时代正拍面而来，企业未来前景仍生机勃勃。

可以预见，只要股市走牛，投资内房股仍将获得超越香港房企的收益水平，营收增速快的内房股将不时有黑马涌现。不过，需要提醒的是，一旦股市由牛转熊，风险偏好转变，相对稳健的香港房企，将会相对抗跌，那或许是未来的另一种差异化景像。