房地产是一个周期性很强的行业，中国大陆楼市虽然还没有经历过完整的大周期，但小周期调整却已经发生过很多次了。随着“930”后各地楼市调控政策的密集出台，明年很可能又将迎来一次或大或小的调整。展望未来之前，我们不妨先回顾一下过去几次的楼市低谷。历史不一定会重复，但至少能给我们一些参考。

我经历过的第一次楼市低谷不是在大陆，而是在香港。2003年我在港大读MBA，当时香港刚从SARS疫情中恢复，也是楼市的最低谷。房价比之前的高位下跌了70%。由于房价暴跌，很多购房者的资产抵不上欠银行的贷款，而成为“负资产”。

此次房价大跌的主要原因是1997年的亚洲金融风暴，但香港政府的“八万五建屋计划”也被认为是造成楼价下跌的重要原因。由于1997年之前香港房价连续上涨，为了抑制过高的房价，特区政府首任行政长官董建华在1997年发表的首份施政报告中提出，计划每年供应不少于85000个住宅单位。由于施工周期的原因，首批“八万五“时期新建的单位在2000年面市。2001年又建成了10万个住宅单位。经济低迷加上供应充足，使得此后的房价继续下跌。

根据经济学的基本原理，增加供应是降低价格的正确办法。但正确的政策在不适当的时机推出，也不能取得理想的效果。当年我接触的很多香港市民都对“八万五“颇多怨言。这一政策随后也逐步淡出，2002年以后，港府大幅降低了住宅供应数量，2010年仅有19800个住宅单位建成，不到1997年的三分之一。不过，到今天，香港的房价已经比此前的峰值1997年高出40%。当然这已经是后话了。

港大毕业后我回到上海，加入了中原地产，很快就遇到了又一次楼市低谷。刚进公司时，我就听到很多关于上海楼市火爆的传闻。和现在那么多的限购限贷政策相比，当时对投资需求完全没有限制。二手房交易中，除了印花税、契税之外，没有任何其他税收；还可以做“转按揭“，即上家没有还完的贷款，可以直接转给下家继续还。交易过户手续也相当方便，一周内就能拿到产证。据说，在2004年一年内，有一套房子在同一家中介门店被卖了6次。很多买家一大早带着钱在中介门店门口等开门……

然而“好”景不长，2005年初以“国八条“为代表的一系列政策重拳出击，上海楼市顿时陷入低谷。当时的政策包括对不满2年的二手房交易征收5.5%的营业税，停止转按揭，延长过户时间等，上海政府还提出新建”两个1000万“。政策高压之下，炒家受到严重打击，市场上投资投机需求完全消失。此后不到一年的时间内，上海二手房价累计下跌17%。其中一些炒家集中的楼盘，价格下跌幅度超过30%。这也是后来的历次楼市调控中，效果最明显的一次。由于当时炒房现象只是集中在上海，因此被其他地区的业内人士戏称为“上海生病，全国吃药“。

我经历的第三次楼市低谷出现在2008年。当时房价的下跌最早是从深圳开始的，由于2007年深圳房价大涨，银行从年底开始收紧房贷，四季度深圳房价就开始下跌。到了2008年，金融危机的影响逐步显现。首先是外资企业、金融行业，以及外贸相关等传统高收入行业开始减薪裁员。其他行业虽然暂未波及，但人们对未来收入的预期都有大幅下降。购房需求自然也大幅减少。开发商不得已开始降价促销，但效果并不理想。因为人们预期房价还会继续下降而选择观望。中介行业也出现了关店潮，有些公司完全退出。当时南方有家中介代理公司携上市之利，大举拓展上海、成都市场，终因时局不利，只能黯然退出。