资产证券化，会否成为房企打通金融掣肘的灵丹妙药？

作为一个快周转的行业，房地产行业和金融有着密不可分的联系。近年来，随着房地产行业竞争压力越来越大，“轻资产”被众多房地产企业提到了前所未有的高度。尤其对流动性较弱，经营现金流需要时间的商业地产而言，金融创新最为迫切，残酷的竞争使得越来越多的开发商开始走向轻资产道路。

资产证券化风暴来临

近年来，商业地产资产证券化正在悄然迎来发展高潮。

以单个项目为基础资产包的专项支持计划为例，日前，北京银泰中心完成了一支资产支持证券发行上市，3类资产支持证券发行量分别为40亿元、33亿元、2亿元，合计规模75亿元，发行利率分别为4%、5.3%和6.98%，存续期为18年，每3年设置开放时间。

今年6月，新城控股集团股份有限公司宣布发行“东证资管-青浦吾悦广场资产支持专项计划”，作价10.5亿将上海青浦吾悦广场注入该资管计划。《东地产财经周刊》了解到，该笔交易包含了3.498亿元的股权价格和7亿元的债权价格，而新城控股将继续持有该广场的经营权及“吾悦”品牌。

大悦城地产在今年9月份首创了中国第一个房地产核心基金，交易对价明显高于市场对房地产行业的平均估值。交易完成后，大悦城地产仍持有51%股权并将继续担任资产管理人管理旗舰项目。大悦城作为基金的管理人拥有运营杠杆，可以通过部分持股实现对项目的运营控制。通过基金管理模式，大悦城可以在项目和基金两个层面享有资产增值收益，提高股东回报，释放资产价值。

为了迎合行业资管的发展趋势，东原地产董事长罗韶颖也透露，东原地产集团在战略层面上一直以来也都在思考，由开发运营模式向资产管理模式转型。

新城控股高级副总裁欧阳捷告诉《东地产》记者：“资产证券化就像是双方结婚，要你情我愿。最终主要看两条核心点，经营收入和投资回报率。我们吾悦系产品好的投资回报率可以在10%左右，差的也保持在6%-8%之间，相对于普通的理财产品要高。”

有数据显示，过去三年，中国房地产行业的证券化实现了80%-90%的增长。资产规模扩张迅速，以房地产企业自身发起的证券化产品规模已达471亿元，再加上其他口径，将有上千亿人民币的规模。据万德数据统计，仅在去年，我国房地产资产证券化项目的市场存量便已达13只。

行业大势所趋

房地产证券化就是把流动性较低的、非证券形态的房地产投资，直接转化为资本市场上的证券资产的金融交易过程。

中国资产证券化研究院院长林华认为，通过吸引大众资金流入房地产行业，改变地产业主要依靠银行贷款和债市融资的现状，有利于去库存、去杠杆、降成本，有助于化解房地产金融风险，推动房地产供给侧结构性改革。

联合信用评级有限公司总经理张志军表示，作为融资手段之一，近两年房地产资产证券化的发展可以用火爆来形容，它大大提高了资金周转速度。

资料显示，从发展前景来说，目前，一线城市可供资产证券化的商业地产大约在3万亿以上，然而商业地产的融资中绝大多数是商业银行贷款，少数通过信托、保险、资管提供融资。对比总额2万亿美金的资产规模的美国市场，其中，REITs、CMBS占了大多数，存于表内的商业贷款相对较少，还存在较大的市场落差，未来资产证券化的空间是极大的。

戴德梁行北中国区估价及顾问服务部主管及董事胡峰表示，目前国内完整意义上的REITs还没有完全设计出来，但这是一个趋势。国务院已经出台了相关文件，鼓励和支持REITs的发展，帮助企业实现轻资产，希望一段时间之后中国的REITs也会真的出来。

发展仍有困境

尽管房地产资产证券化被视为大势所趋，但欧阳捷坦言：“目前国内房地产资产证券化的市场还不完善，还需要多方面的支持。”

《东地产》了解到，目前国内商业地产证券化市场的融资工具大概有三个品种：私募REITs、租金收益权的证券化和经营型物业抵押贷款CMBS。在美国，商业物业的融资市场是商业贷款、CMBS和REITs三分天下。REITs包括权益类和抵押型，共有1万亿美元规模；CMBS有8000亿规模。而国内市场上，商业银行贷款占70%以上规模。非标、银行表外及私募REITs等占少数。中国的资产证券化虽然有很多创新，但与成熟市场相比还有巨大空间。

有业内人士告诉《东地产》：“其发展的主要障碍包括相关法律法规的制约、相关税收制度的缺乏、土地制度引发的物权风险以及租金回报率不稳定等因素。”

中国资产证券化论坛理事，、天风蓝馨投资管理有限公司总经理黄长清也指出了制约房地产证券化发展的几个问题：“第一、物业的产权问题，很多项目已经抵押给了银行；第二、与银行贷款的竞争问题，在我国的特殊体制下，银行基本上是一家独大，绝大多数的优质资产都掌握在银行手上；第三、出表问题，随着公司债和其他债务融资工具推出，靠资产证券化实现的融资目的已经受到了替代性影响，很多企业做证券化是为了出表；第四、税收问题，尤其是营改增。”